公告！开元评估违规遭监管关注 项目评估误差超4762万

上交所近日发布关于对新疆库尔勒香梨股份有限公司(简称“香梨股份”或公司，证券代码：600506)评估机构开元资产评估有限公司(简称“开元评估”)及有关责任人予以监管关注的决定。

经查，2019年12月3日，香梨股份披露公告称，经公司董事会审议通过，拟向间接控股股东新疆昌源水务集团有限公司购买其所属的新疆乌鲁木齐经济技术开发区翠湖路456号B栋14层、19层商业办公楼(以下简称商业办公楼)，本次交易尚需提交公司股东大会审议。经香梨股份聘请，开元评估采取市场法、收益法对商业办公楼进行估值，评估结果分别为6,741万元、298.86万元，并最终选取市场法评估价值作为评估结果。公司以评估报告为定价依据，确定本次股权转让的价格为6,741万元。

2019年12月11日，公司披露对关联交易事项问询函的回复公告称，开元评估本次收益法的测算有误。在收益法对租金的确定中，评估人员选取租金可比案例时，将月租金误按年租金计算，故区域原平均租金错按0.18元/平米/天确定，更正后区域平均租金为2.19元/平米/天。此外，收益法中评估值的合计有误，缺少了2037年10月至2049年12月净现值的合计。经重新测算，商业办公楼收益法的评估结果从298.86万元调整为5,061.18万元，市场法评估结果和评估结论保持不变。同日，开元评估修改更正评估报告，并予以披露。2019年12月18日，公司将采用修订后资产评估报告的资产收购议案提交股东大会审议，但未能审议通过。

开元评估作为公司关联交易事项的评估机构，为公司出具资产评估报告时，未能按照其执业要求，客观、审慎地评估标的资产的相关价值，其制作和披露的评估报告不准确，披露内容前后不一致。评估师王腾飞、高超作为签字评估师，未勤勉尽责，对上述违规行为负有责任。前述行为违反了《上海证券交易所股票上市规则》第1.4条、第2.1条和第2.24条等相关规定。考虑到上述评估报告的测算错误并未最终影响评估结果和定价依据，上交所决定：对香梨股份评估机构开元评估及资产评估师王腾飞、高超予以监管关注。

《上海证券交易所股票上市规则》第1.4条：发行人、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、股东、实际控制人、收购人、重大资产重组交易对方等机构及其相关人员，以及保荐人及其保荐代表人、证券服务机构及其相关人员应当遵守法律、行政法规、部门规章、其他规范性文件、本规则及本所其他规定。

《上海证券交易所股票上市规则》第2.1条：上市公司和相关信息披露义务人应当根据法律、行政法规、部门规章、其他规范性文件、本规则以及本所其他规定，及时、公平地披露信息，并保证所披露信息的真实、准确、完整。

《上海证券交易所股票上市规则》第2.24条：保荐人及其保荐代表人、证券服务机构及其相关人员为上市公司和相关信息披露义务人的证券业务活动制作、出具保荐书、审计报告、资产评估报告、财务顾问报告、资信评级报告、法律意见书等文件，应当勤勉尽责，对所依据文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行核查和验证，所制作、出具的文件不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

保荐人及其保荐代表人、证券服务机构及其相关人员应当及时制作工作底稿，完整保存发行人、上市公司及相关信息披露义务人的证券业务活动记录及相关资料。本所可以根据监管需要调阅、检查工作底稿、证券业务活动记录及相关资料。

以下为原文：

关于对新疆库尔勒香梨股份有限公司评估机构开元资产评估有限公司及有关责任人予以监管关注的决定

当事人：

开元资产评估有限公司，新疆库尔勒香梨股份有限公司评估机构;

王腾飞，时任开元资产评估有限公司资产评估师;

高超，时任开元资产评估有限公司资产评估师。

经查明，2019年12月3日，新疆库尔勒香梨股份有限公司(以下简称香梨股份或公司)披露公告称，经公司董事会审议通过，拟向间接控股股东新疆昌源水务集团有限公司购买其所属的新疆乌鲁木齐经济技术开发区翠湖路456号B栋14层、19层商业办公楼(以下简称商业办公楼)，本次交易尚需提交公司股东大会审议。经香梨股份聘请，开元资产评估有限公司(以下简称开元资产评估)采取市场法、收益法对商业办公楼进行估值，评估结果分别为6,741万元、298.86万元，并最终选取市场法评估价值作为评估结果。公司以评估报告为定价依据，确定本次股权转让的价格为6,741万元。

2019年12月11日，公司披露对关联交易事项问询函的回复公告称，开元资产评估本次收益法的测算有误。在收益法对租金的确定中，评估人员选取租金可比案例时，将月租金误按年租金计算，故区域原平均租金错按0.18元/平米/天确定，更正后区域平均租金为2.19元/平米/天。此外，收益法中评估值的合计有误，缺少了2037年10月至2049年12月净现值的合计。经重新测算，商业办公楼收益法的评估结果从298.86万元调整为5,061.18万元，市场法评估结果和评估结论保持不变。同日，开元资产评估修改更正评估报告，并予以披露。2019年12月18日，公司将采用修订后资产评估报告的资产收购议案提交股东大会审议，但未能审议通过。

开元资产评估作为公司关联交易事项的评估机构，为公司出具资产评估报告时，未能按照其执业要求，客观、审慎地评估标的资产的相关价值，其制作和披露的评估报告不准确，披露内容前后不一致。评估师王腾飞、高超作为签字评估师，未勤勉尽责，对上述违规行为负有责任。前述行为违反了《上海证券交易所股票上市规则》(以下简称《股票上市规则》)第1.4条、第2.1条和第2.24条等相关规定。考虑到上述评估报告的测算错误并未最终影响评估结果和定价依据，可酌情从轻处理。

鉴于上述违规事实和情节，根据《股票上市规则》第17.1条和《上海证券交易所纪律处分和监管措施实施办法》有关规定，我部做出如下监管措施决定：

对新疆库尔勒香梨股份有限公司评估机构开元资产评估有限公司及资产评估师王腾飞、高超予以监管关注。

评估机构等证券服务机构及相关人员应当引以为戒，在为上市公司制作、出具有关文件时，勤勉尽责，对所依据文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行核查和验证，所制作、出具的文件不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

上海证券交易所上市公司监管一部

二〇二〇年四月七日