招商蛇口市值跌破千亿至999亿元 7个月斥资百亿拿地恐难回第一梯队

以追求“质量、效益、规模”均衡发展的招商蛇口(001979.SZ)，仍未解决“增收不增利”的问题。

2月23日晚间，招商蛇口发布2020年度业绩快报显示：报告期内，公司营业总收入1296.2亿元，同比增加32.71%;利润总额241.09亿元，同比减少7.71%;归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，同比减少23.58%。

在二级市场上，自从2015年完成重大无先例重组之后，招商蛇口的股价常年低迷。截至2月24日收盘，该公司股价12.61元，市值跌破千亿至999亿元。

为提振股价，重振市值，招商蛇口2020年曾一度有望引入平安作为战略投资者，但“联姻”最终宣告失败。近日其与深圳市国有免税商品(集团)有限公司签订深化合作意向书推动邮轮免税等业务。

长江商报记者注意到，招商蛇口近两年尤其是去年拿地节奏加快，去年7月至今的7个月拿地金额已超过百亿元，重新回归一梯队的意图明显。

业绩增收不增利出售资产“回血”

近年来，招商蛇口业绩增速逐步放缓，根据年报披露的数据，2017年-2019年，营业收入分别为759.38亿元、882.78亿元、976.72亿元，增速分别为19.45%、16.25%、10.64，净利润分别为126.56亿元、152.40亿元、160.33亿元，增速分别为32.08%、20.42%、5.20%。增速均逐年下跌。

数据显示，2020上半年，招商蛇口归母净利润仅9.1亿元，同比大降81.4%，扣非后归母净利润同比降幅84.7%。2020年全年，招商蛇口营业总收入1296.21亿元，同比增长32.71%;营业利润240.8亿元，同比下降8.51%;利润总额241.09亿元，同比下降7.71%;归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，同比下降23.58%;基本每股收益1.46元，同比下降26.63%。

关于利润、归母净利下滑的原因，招商蛇口称，报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转收入规模相应增长。但受房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年同期有所下降。

归母净利润出现大幅下滑更重要的原因是，招商蛇口进行了大额的计提减值准备。招商蛇口表示，公司按照市场参考价格对截至2020年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31.01亿元，同比增加9.7亿元;减少公司2020年度归属于上市公司股东的净利润21.84亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加7.50亿元。

过去一年间，招商蛇口在股权方面动作不断，与中国平安的“联姻”宣告失败。去年6月8日，招商蛇口发布资产重组预案，拟向中国平安旗下的平安人寿非公开发行新股。9月13日，中国平安公告，由于目前资本市场环境的变化，经平安资管与招商蛇口友好协商，双方同意终止本次关联交易。平安资管与招商蛇口互不承担违约责任。值得注意的是，披露交易定价的近60天，招商蛇口市值缩水近270亿元。

与平安“黯然分手”的招商蛇口又进行一系列动作，9月13日，招商蛇口旗下招商广州拟将其开发的位于广州市番禺区的一栋办公楼及酒店整体出售给仁和养投，交易金额为人民币5.27亿元。

9月15日，招商蛇口对外披露，出让深圳市招盛阁置业管理有限公司100%股权、出让其间接控股的明华(蛇口)海员服务公司100%股权。9月23日，北交所披露信息显示，招商蛇口将以底价6.07亿元转让深圳乐艺置业49%股权。公开资料显示，标的公司的核心资产是位于深圳蛇口太子湾片区DY01-04商业地块，该土地面积5089.98平方米，计容建筑面积2.3万平方米。

据不完全统计，仅去年下半年至今，招商蛇口在公开市场上，通过增资和股权转让方式为长沙懿德、苏州招融致新、深圳乐艺置业等13家项目公司引入合作方，涉及转让/募资金额就超过115亿元。对于上述做法，招商蛇口曾表示，系为了“协调集团内部优势资源”、“优化公司资源配置”、“加速公司资金回笼”。

投百亿拿地扩规模

出售资产的同时，招商蛇口在土地市场上高歌猛进，在全国多地“制造地王”。

去年6月15日，招商蛇口历经796轮竞价大战，以超过138%的溢价率抢下江苏徐州一幅住宅地块;7月，招商蛇口以81809元一平的楼面成交价，总价44亿拍得位于此次成交土地西南侧的一块地。这一楼面单价创造了上海虹口区当时的新纪录。

半年后，招商蛇口在上海虹口又拿下一块高价地。2月9日，招商蛇口以56.66亿元的总价竞得上海新单价“地王”——位于上海内环内的虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块。

在城市布局上，去年以来，招商蛇口明显加快了一线城市，尤其是上海的拓展和布局，拿地势头凶猛。从2020年半年报可以看到，报告期内招商蛇口在上海市的项目有上海海德花园、上海花园城等共22个项目;此前2019年年报对应的数据为18个项目，半年时间内在沪增加了4个在建项目。

财报数据显示，2020年三季度单季新增土储485万平方、拿地销售面积比150%，较上半年拿地力度加大。前三季度累计新增项目62个，新增土储1145万平方，同比增长37.8%，拿地销售面积比139.4%。

斥巨资拿地后，招商蛇口的现金流压力曾一度备受业内关注。去年中期业绩招商蛇口的现金短债比为0.97倍，踩中“三条红线”其中一条，属于“黄档”房企。2020上半年，经营活动现金流净额从上年的净流入60.63亿元，下降至今年的净流出30亿元，公司净资产同比减少了10.14%。毛利率仅为23.85%，较去年同期的37.88%大幅滑坡。

不过，随着销售提速，截至三季度末现金流逐步改善，招商蛇口在手现金724.5亿，较中期末增加76.13亿元，现金短债比1.02。同期，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为46.25%，净负债率为36.83%。以截至三季度末的财务数据来看，招商蛇口“三条红线”均全部达标。长江商报记者赵洁