正荣地产2019年核心利润同比增长42.7%，业绩进入收获期

3月29日,正荣地产公布2019年业绩,这是公司提出新三年战略以来的首份年报。财报显示,报告期内,正荣地产实现合约销售额1307.08亿元人民币(单位下同),同比增长约21%;收益同比增长23.1%至325.58亿元;核心利润同比增长42.7%至29亿元;净利润率同比上升1.1个百分点至9.5%。

后千亿时代,正荣地产提出“新三年战略”,将2019-2021年设定为“高质量发展期”,通过提升运营水平,改善债务结构,带动营收及盈利水平持续提升。

财务结构稳健

2019年,正荣地产净负债率保持平稳为75.2%,短债比例由51.3%大幅下降至34.2%,现金对短债比由1.19倍上升至1.76倍,总现金同比增加24.5%至353.07亿元。自2018年登陆资本市场,得益于融资渠道多元化,正荣地产的融资成本逐年下降。报告期内,公司借助境内外融资平台,实现融资新突破,2019年加权融资成本为7.5%,同比下降0.3个百分点。鉴于公司稳健的基本面和巨大的增长潜力,正荣地产相继获惠誉、标普、穆迪、中诚信等机构上调信用评级。

透过净负债率、短债比例、现金对短债比的“双降一升”也可以看到正荣地产增长质量的持续改善。数据显示,2017-2019年正荣地产净负债率为从183.2%下降至75.2%,虽然2019年相较2018年的74%略有提升,但负债率在行业内仍处于稳健水平。同时,正荣地产资本结构也在持续优化。数据显示,2017年正荣地产短债比例为54.6%,2019年下降至34.2%;同期现金对短债比从0.86上升至1.8。

前几年,公司负债率较高,一方面是因为当时未上市,融资渠道较窄,只能借助银行贷款等有限的渠道融资发展;其次,2016-2018年恰好是房地产行业高速发展期,几乎所有规模房企都在加大马力向前冲,正荣地产为了抓住行业红利,也选择了加大杠杆、高速发展的战略。

2018年是一个分水岭,正荣地产登陆资本市场,同年进入千亿阵营,行业环境也随着调控常态化而发生改变,此时,众多房企适时调整战略,正荣地产也顺应行业趋势,提出了高质量发展的目标。

土地储备一二线城市占比74%

拿地方面,正荣地产延续1+6+X全国布局(即一个总部、六个区域、多个项目),聚焦强二线城市。报告期内,公司新增土储560万平方米,新增的41块土地85%位于二线城市,15%位于三线城市。截至2019年末,正荣地产总土储2615万平方米,货值约4500亿元人民币,项目主要分布在长三角、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域,其中74%位于一二线城市或具有高增长潜力的地区。公司在2019年新增土储的权益比例由2018年的35%提升至73%,未来几年随着权益的提升反映到财报上,公司股东应占利润也会有较大的增长空间。

拿地方式上,正荣地产坚持两条腿走路,多元模式并行拓展。一是以公开招拍挂模式为主,倾斜于高周转的短平快项目,这类项目占比约70%左右;二是采取并购、勾地等多元模式,倾斜于高货值的粮仓型项目,占比约30%左右。

正荣地产表示,2020年,公司在拿地节奏上,将继续坚持适度的平滑投资,同时抓住集中批量供地的窗口期。布局上,继续坚持区域深耕,适度下沉优质都市圈三线城市,扩大战略纵深。同时采取不均衡投资策略,向市场稳定、流量好的城市倾斜(以销定投);向经营能力强、兑现程度高的公司倾斜(以能定投),鼓励各区域公司自主做大做强。在模式上,继续坚持高周转的招拍挂模式为主,继续加强并购勾地等多元模式,并进一步拓展优质合作伙伴,尤其是财投方合作伙伴。

“我们整个总的销售的目标大概是1400亿,权益大概是55%。我们会按照我们的权益比的总体的35%做拿地的预算,所以大概是在260亿,我们会比较保守一点。但是如果有并购的机会,或者有更好的一些机会,我们如果在销售有反弹的大方向的情况下,我们也不排除可能会增加拿地的预算。”正荣地产执行副总裁兼财务总监陈伟健说。

进一步提高经营质量

在组织结构和人才战略方面,在2016年把总部迁至上海也是正荣地产对人才重视的体现。高质量的人才,是一个公司长远发展的重要支撑。

正荣地产公司执行董事兼董事会主席、行政总裁黄仙枝曾表示,正荣地产正着手于更高效的经营体系打造,并培养出更具潜力的管理团队,这两点将是驱动企业持续发展的关键动力。

2019年,正荣提出了“高质量发展期”的新三年战略。围绕这一战略,正荣地产在组织架构开始了一系列的匹配和调整。执行总部+区域的二级架构,并奉行“精总部”“强区域”“提效能”的管理运营模式。此外,公司还制定了“新三年人才规划”,在内部人才供应链坚持三个原则,即干部有发展,管理岗位以内部提拔为主;梯队有培养,搭建完善的培养体系;基层高潜力,加大管培生和管培2.0的招聘。

据了解,正荣地产的投资、运营、设计及营销关连穿透,产品标准化日益成熟,2019年项目标化复制率达到100%,平均首开时间缩短至7个月,新项目平均首开去化率达到70%,成本控制和开发速度方面明显改善,实现高周转,经营提效推动了公司的核心利润率也改善至8.9%。

在产品端口,由于房地产需求由终端用户主导逐步转变为改善型用户主导,此次疫情更是激发了居民对改善型住宅的需求。正荣地产以“改善大师”为定位,拥有“正荣府”、“紫阙台”及“云麓”三大标杆住宅系列,具有一定的产品力优势。据了解,正荣地产重点在售项目往往能够较同城市、同区域项目获得更高的溢价。数据显示,正荣地产当前重点项目平均销售价格较所在城市住宅销售均价的综合溢价为50.89%,较所在区域销售均价的综合溢价为22.01%。

在过去的高速增长期,房企走的几乎都是“类金融”模式,只要把土地顺利拿下,通过投资就可以坐享增值收益,但是这也导致很多房企反而对更深层次的产品力不是很看重。不过,随着房地产行业逐渐从增量市场转向存量市场,金融属性终究也将让位产品本身。当行业红利逐渐消退,产品力才能最终决定一家房企能否继续生存下去。而对于正荣地产来说,在保持规模盈利稳定增长的同时,拓宽融资渠道优化债务结构,产品、运营效率、组织结构和人才战略都是打造产品力的根基

“我们要把规模、现金流,包括竞争力,这几个方面都做到精好,这个是我们高质量发展的第一个方面是适度的规模增长。当然,规模的增长我们要看未来的市场的情况,市场的发展,跟公司的情况,我们每年再来定。我们大方向还是说规模不一定做太快,我们要适度的规模就可以。”黄仙枝说。

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