华发股份财务指标踩“两道红线”仍斥169亿拿地 归母净利润增速偏低

立足珠海、放眼全国的华发股份(600325)，近日因与格力集团参股贾跃亭旗下FF引发市场关注。

专注地产的华发股份，在过去一年中为了迈进千亿销售额门槛，加速全国布局，大举拿地扩张。但在销售业绩增长的同时，归母净利润增速远不及营收增速，永续债也连年增长，存在吞噬归母净利润的风险。

长江商报记者注意到，截至2020年前三季度，华发获取土地总计容面积同比增长24.3%。仅2020年12月25日和2021年1月8日，华发股份连续两次高溢价竞拍武汉地块，累计金额169亿元。在二级市场上，自2020年7月份以来，华发股份股价也呈下行趋势。2021年1月8日股价创历史新低至5.88元/股，较2020年7月份股价跌幅最高达25%。据华发股份公布的财报数据显示，2018年-2020年前三季度，华发股份永续债3年累计167亿元。与此同时，华发负债率同比上升，踩中“两道红线”。

踩中“两道红线”

公开信息显示，华发股份成立于1992年8月，前身始创于1980年，2004年在上交所上市，大本营位于珠海。经过40年耕耘，在2020年，华发股份销售额终于实现千亿目标。

然而，实现千亿目标的背后却暗藏债务隐患。

财报数据显示，截至2020年9月末，华发股份剔除预收款的资产负债率为78.54%，较2019年末上升1.71个百分点，超过监管红线;净负债率为148.35%，较2019年末下降2.33个百分点，超过监管红线;现金短债比为1.19倍，较2019年末上升20.3个百分点。“三道红线”华发股份踩中了两条。

截至2020年第三季度，公司短期借款134.6亿元，一年内到期的非流动负债为252.9亿元，两者共计达387.5亿元，而公司货币资金为459.9亿元，短期债务承压。

在沉重债务压力之下，华发股份为了千亿目标，并未停止扩张拿地。

财报数据显示，2020年前三季度，公司获取土地总计容面积约为301.81万平方米，较2019年同期的242.81万平方米同比增长24.3%。其中长三角地区新增土地计容面积为213.78万平方米，占比70.83%;珠三角地区新增土地计容面积为67.33万平方米，占比22.31%;环渤海地区新增土地计容面积为20.7万平方米，占比6.86%。绍兴、珠海、苏州、广州、南京、上海、杭州等城市新增土储占比较多，分别为40.09%、13.8%、9.61%、8.51%、7.68%、5.26%、4.86%。

除长三角地区外，华发股份也重仓华东区域。2020年8月，斥资百亿重仓上海闵行、浦东新区土储，溢价率分别为46.4%、32.71%。

到了年末的2020年12月25日，华发股份全资子公司以94.3亿元的价格竞得武汉硚口区延拍地块，2.1万元/平方米的楼面价刷新区域新高纪录，溢价率高达17.88%;1月8日，华发股份控股子公司以74.69亿元竞得武汉硚口区一宗地块。半个月，累计斥资168.99亿元重仓武汉。

根据易居房地产研究院发布的报告显示，2020年8月，全国40个典型城市土地成交溢价率为13.6%，上述华发股份拿地平均溢价率超行业平均水平。

归母净利润增速偏低

从财报数据来看，2020年华发股份业绩实现了增长，全年销售额实现破千亿。

仅2020年上半年，公司实现销售额为441亿元，同比增长1.1%;实现销售面积176万平方米，微幅回落1.5%，对应销售均价同比增长2.6%至24983元/平方米。

然而，业绩向好却掩藏着归母净利润增速远不及营收增速。

财报数据显示，2020年上半年，华发股份实现营收228.66亿元，同比增长60.75%;利润总额为27.4亿元，同比增长23.19%;净利润为21.4亿元，同比增长29.28%;归属于母公司所有者净利润为14.66亿元，同比增长5.96%。

2020年前三季度，华发股份实现营业总收入287.6亿，同比增长48%;实现归母净利润17.5亿，同比增长1.4%。报告期内，公司毛利率为24.5%，同比降低9.7个百分点，净利率为8.8%，同比降低2.4个百分点。

对于归母净利润增速低于营收增速，中信建投分析认为，一是公司毛利率下降，拖累了归母净利润增速。数据显示，2020年上半年公司毛利率约24.6%，较去年同期下降10.37个百分点;二是，前期合作开发低权益比项目陆续结转，致报告期内少数股东损益达6.7亿元,占净利润比重约31.3%，较去年同期增加15个百分点;三是，公司抓住销售回补期，加大营销力度致报告期内销售管理费用率(销售金额口径)较去年同期提升0.65个百分点至3.40%。

不过，长江商报记者发现，华发股份永续债增长也存在吞噬归母净利润的风险。

作为房企青睐的融资渠道，永续债在财报中记为“资产”、不影响负债率。短期看，房企通过发行永续债能够暂时降低表观资产负债率，但从本质上来说，债务风险并没有完全消除。中长期看会吞噬归母净利润，

财报数据显示，2018年、2019年、2020年前三季度，华发股份永续债在逐年增长，分别为30.98亿元、63.74亿元、72.7亿元，3年累计167亿元。

业内资深财务人士告诉长江商报记者，永续债被划分为债券还是权益工具，对于报表上的负债率会有截然不同的影响，但是账面降杠杆并不等于实质性降杠杆。与此同时，房企永续债中也存在利率跳升情况，比如前三年支付的利息降低，但随着市场融资利率走高等行业因素影响，后期利率升高也有可能。对于负债率较高的企业而言，一旦永续债利息递延支付产生利率跳升情况，企业偿债压力将会增大。

在二级市场，自2020年7月来，华发股份股价呈下行趋势。2021年1月8日股价创历史新低至5.88元/股，较2020年7月份股价跌幅最高达25%。