四次流拍后半价售出 世茂工三迎来翻盘机会?

来源: 北京商报

历经四次流拍的世茂工三终于卖出去了。7月29日,北京产权交易所司法拍卖台显示,世茂工三项目最终被中植系旗下子公司北京卓睿物业管理有限公司以16.45亿元买走。该价格与2016年乐视控股29.72亿元的收购价相比少了13亿元。

至于世茂工三未来是何命运,中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出,以中植系的经营特,该项目大概率会走向资产证券化。不过,也有分析指出,世茂工三地处三里屯商圈,若是从商业发展角度来看,未来在工体改造完成及双地铁打通后,世茂工三或许能迎来翻盘的机会。

5.5折出售

在第五次挂牌拍卖,世茂工三以16.45亿元被北京卓睿物业管理有限公司收入囊中。北京产权交易所司法拍卖台显示,北京卓睿物业管理有限公司通过竞买号C7UZX于7月29日上午10时在北京市第三中级人民法院于北京产权交易所司法拍卖台开展的“北京市朝阳区工体北路13号院3号楼1-4层及5幢不动产”项目公开竞价中,以最高应价胜出。成交价格为16.45亿元。所拍卖的地块正是三里屯工体对面的世茂工三项目。

此次成交价格基本相当于当初乐视买入价腰斩。据了解,2016年,乐视控股以29.72亿元的收购价从世茂股份买入。现在卖出16.45亿元,仅相当于当年乐视控股买入价的5.5折。

经过梳理发现,在此次成交之前,世茂工三已遭遇四次流拍。2019年,世茂工三起拍价从第一次的23亿元降到第三次的21.8亿元。今年4月的第四次拍卖起拍价约合20.5亿元,与第三次相比再降1.37亿元,不过最后仍遭流拍。

接手方是谁

关于接手方北京卓睿物业管理有限公司,北京商报记者从天眼查看到,北京卓睿物业管理有限公司企业经营范围为物业管理、出租办公用房、企业管理、企业管理咨询,法人代表为赵一荻,但实际控股人为解直锟。同时,北京卓睿物业管理有限公司由北京中植资源物业管理有限公司全资控股,该集团旗下主要业务涵盖投资、并购、资产管理和产业基金

北京中植资源物业管理有限公司盯上三里屯商圈已久。曾在去年4月,中植旗下中海晟融通过官方微信披露了一则消息显示,该集团已收购北京市东城区工人体育场西路公寓项目(北京工体3号公寓),并以40%权益引进世茂集团合作,双方后续将携手操盘,对项目进行重新定位、设计改造、营销、运营等资产管理工作。

同时,在2016年中植系旗下中融长河资本先后斥资逾32亿元收购原北京开元名都大酒店和原百盛太阳宫店,进行了“商改办”改造。最后分别成为了现在的北京信托大厦和北京太阳宫德国大众集团总部。

经过上述两次收购案例,以及该公司经营业务,中植系旗下拿到的项目最后大多是以改成了写字楼模式进行对外出租。对于世茂工三未来如何处理,北京商报记者致电北京卓睿物业管理有限公司及北京中植资源物业管理有限公司,截至发稿并未接通。目前,两家企业尚未对外公布更多信息。

或将资产证券化

占据北京商业高地三里屯区域的世茂工三,它的未来或将与其他项目不同。柏文喜表示,按照中植系的操作方式,预期世茂工三可能会由项目公司委托给专业的运营公司管理,后续可能还会在改善经营甚至升级改造后,实施资产证券化以尽快实现投资回流。

“中植系16.45亿元竞得世茂工三,相比贾跃亭30亿元的购入价相当于打5折,此次中植系的竞得价格可以说相当便宜了。”柏文喜坦言。“低价买入,高价卖出也不失为一种可能。”

柏文喜分析称,中植系也有可能在买入之后寻求新商家,这样可以快速变现。若是中植系自己改造运营,这对业主与运营方的资金实力和运营能力是个考验。“不过,综上来看,中植接手之后大概率会是以上两种可能之一,与资产证券化(包括转让给上市公司)的结合。”柏文喜说。

此外,有商业人士向北京商报记者透露,此前世贸集团有想要自己再次运营该项目的想法。所以不排除未来中植系与世茂集团再次合作。

对此,柏文喜表示,“世贸集团高卖低买也赚了,而且买价低也降低了后期运营压力”。

一个物业的价值一方面取决于周边同类物业的交易比价,受市况的影响很大,换言之物业价值和物业自身的资产流动高度相关;另一方面还与物业本身能带来的以租金为主的净现金流有关,这一点与租金水及满租率、租户结构关系密切。

有机会翻盘

有了复活迹象的世茂工三,需要在三里屯商圈中找到自己的一席之地。

从三里屯商圈来看,目前正在改造的工人体育馆项目明年入市,将带来更大客流。外加双地铁直通的红利,两者对于世茂工三的起死回生可算得上是雪中送炭。根据公开信息显示,工人体育馆及世茂工三所在位置将迎来北京市在建轨道交通3号线和17号线,同时明年再次入市的工人体育馆将承担2023年亚洲杯开闭幕式、决赛等举办任务,成为北京新的国际交流台和城市新的活力中心。

上述业内人士向北京商报记者分析指出,若是世茂工三能够抓住工人体育馆和双地铁线的机遇,就会迎来翻身的可能。实际上,世茂工三项目本身条件并不差,外立面建筑较新,楼内挑高也让整个场内视野比较宽阔,若是能结合三里屯商圈定位以及覆盖工体消费客群,世茂工三或将重现,成为消费者的选择。

不过对于世茂工三的发展,柏文喜指出,就目前而言,接手世茂工三可能会导致运营方面临目前市况不佳,租金不理想以及满租率较低的压力,同时还要承担较高的维护成本,甚至需要较大的投入进行物业的升级改造。(北京商报记者刘卓澜)

图片来源:北京产权交易所司法拍卖

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