融创孙宏斌都说不再拿地 许世坛世茂股份偏偏说不

前不久，世茂股份(600823.SH)发布上半年财务报告。报告期内，世茂股份实现营业收入128.21亿元，同比增长5.54%;实现净利润23.60亿元，同比下降5.36%。

事实上，尽管上半年地产行业整体销量相比往年有所下滑，但是其盈利状况还是高歌猛进，对于一些大的地产公司双位数增长也都不再话下。而一项激进示人的世茂股份在上半年却出乎意料的出现了利润下滑。

为什么会利润下滑?

《每日财报》发现，尽管上半年世茂股份的房地产开工面积87万平方米，同比增长14%;竣工面积38万平方米，同比增长53%;结转的房地产营业成本为88亿元，同比增长23%，但是毛利率却比去年下降了10.7%。

土地储备方面，上半年世茂股份分别获取了江苏省南京G02地块项目、浙江省杭州蒋村项目、云南省昆明官渡区项目、河北省张家口怀来项目等多处商业及商业综合体项目。截止到6月末，世茂股份持有的土地储备已超过1391万平方米。

01 世茂股份的野心

世茂股份有如此高的土地储备并非“冰冻三尺非一日之寒”，其可谓大刀阔斧，野心十足!今年以来，世茂股份被融创、绿城、龙湖，甚至新城控股(25.240,-0.63,-2.44%)等超越，对外表示要花2000亿买买买。世茂想要急速扩张的野心显而易见。

今年初，世茂地产二代许世坛被推上家族企业权力的高峰，从父亲那里接过了世茂房地产总裁的帅印。此后，世茂并购拿地的热情越来越高涨。

今年以来，先后完成对泰禾、明发、万通、粤泰十多个项目的并购，累计斥资近200亿元。在世茂2019年第一季度业绩会上，许世坛还表示，并购不止于此，很多项目还在谈，收购货值接近2000亿元，接近全年投资计划的七成。世茂急速扩张的野心巨大。

除此之外，2013年，世茂也曾如此激进，但随后在2015~2016年迎来成长的阵痛，营收踌躇不前，被后进者超越。

02 世茂的“前世今生”

世茂创始人许荣茂上世纪80年代在香港和深圳做纺织品加工及出口外贸，1989年开始进军房地产行业，开发了赫赫有名的北京紫竹花园、亚运花园等，在北京大获成功后，他转战上海。在许家印、王健林还寂寂无名之时，许荣茂就是国内地产大王，拥有百亿身家。

年初刚刚接掌世茂房地产帅印的许世坛生于1977年，是许荣茂的儿子，“世茂”两个字就是从两个人的名字中各取一字而来。

许世坛外表温文尔雅，但喜欢用战争来描述自己的工作。他2000年进入世茂房地产，分别自2004年及2008年起出任公司执行董事及副主席，负责运营和销售。

2013年世茂以670亿的销售额，跻身行业TOP10，是许世坛成为公司高管后打的关键一仗。当时，由于产品滞后、销售不佳，世茂房地产陷入销售瓶颈。为扭转局势，2013年，许世坛带领世茂确立了“高周转、快去化”的开发模式，并将此前12~15个月的开发周期缩减至9~12个月。此举收到实效，积压的库存开始被快速出清。2013年，世茂的销售额达到了670亿元，位居房企第9名。

2014年，世茂以707.8亿元的销售额位居行业第8名。虽仍然在TOP10，但世茂的发展速度已开始偏离许世坛预期，因为这一结果和他在2014初定下的800亿销售目标，相差近100亿。高速增长的副作用不知不觉中开始显现。

业绩好没人敢挑毛病，业绩不好声音就出现了。当时公司内很多人就质疑：为了规模增长不停建房子，但有些产品并没有经过充分验证，只是根据市场经验到处复制，因此形成了大量库存。

《每日财报》统计发现，世茂2015年累计实现销售670.4亿元，仅完成全年720亿元目标的93%。世茂自此跌出行业前十。然而，世茂的保守却挑错了时间。2016年，在经济下行、货币宽松、土地供应下降以及房地产救市政策的刺激下，房地产市场深度反弹。其他房地产企业迅速跑马圈地，抓住了发展良机。2016年，世茂合约销售金额为680亿元，较上年仅增长1%。这一阶段，同行平均增速达到27%。当年，我国千亿房企达到12家，世茂排名滑落至第16名。

2017年，世茂开始强调增长，对外公布的销售目标大幅提升。当年，世茂加速拿地，并向三四线城市下沉。2017年世茂在18个城市获取土地，其中三四线城市有8个。到了2018年，世茂在43个城市获取土地，三四线城市的占比约30个。截至今年前5月，世茂进入的城市已经近100个。

03 融资水平高，现金流平稳

世茂房地产疯狂拿地的背后，从另一个角度来看也并非全都是意气之争，其在融资方面具有明显的优势，世茂在2018年度业绩发布会上表示，其通过创新融资等方式，全年融资成本控制在5.8%。展现出较强的融资能力。

今年初，世茂房地产陆续完成总额达128.6亿元的公募债及私募债续期，利率为6.5%至6.9%，为当时的最低利率之一。《每日财报》也发现，在境外融资方面，世茂房地产2018年曾动用了高级票据、点心债、银团贷款等多种工具。

过去几年，世茂卖掉了大部分滞重库存。公司2018年年报显示，报告期内，世茂实现回款1374亿元，同比大幅上升70.4%，截至2018年底，账面现金495.8亿元，同比上升50.2%，未动用银行及金融机构等融资额度约400亿元。2019年拿地将继续。

“2019年将再拿出800亿继续购地”，世茂总裁许世坛表示。而在不久前，融创的孙宏斌刚在业绩发布会上称，下半年基本不再拿地。

究竟是敢于押注的新生二代，还是身经百战的老将更能号住历史的脉搏?这需要时间的检验。