保利物业(600048.SH)净利率严重"拖后腿"去年仅为碧桂园物业4成

近日，保利地产(600048.SH)发布公告称，旗下的保利物业发展股份有限公司已于2019年9月17日收到中国证券监督管理委员会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》(证监许可[2019]1669号)。

批复显示，中国证监会核准保利物业发行不超过1.53亿股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，保利物业可到香港交易所主板上市。本次发行境外上市外资股(H股)并上市事项尚需取得香港证券及期货事务监察委员会、港交所等核准。

8月6日，保利物业向港交所提交招股书，IPO保荐人为广发融资(香港)、华泰金融控股(香港)及农银国际。

2016年、2017年、2018年和2019年前四个月，保利物业收入分别为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元、17.18亿元。期内利润分别为1.49亿、2.25亿、3.36亿元、2.25亿元。

上述同期，保利物业的经营活动所得现金净额为7.71亿元、3.61亿元、4.33亿元、-3407.3万元。

2016年、2017年和2018年，保利物业的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%，2019年前4个月升至24.9%。保利物业称，毛利率上升主要由于物业管理服务毛利率增加及社区增值服务的贡献增加所致。

不过，上述三年保利物业的净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。2018年保利物业7.9%的净利率，与同期碧桂园服务19.98%的净利率相比，保利物业仅有对方的39.54%。

2018年以来，已经有多家龙头房企的物业部分完成在港上市，包括绿城集团旗下的绿城服务(02869.HK)、雅居乐旗下雅生活、碧桂园旗下碧桂园服务(06098.HK)、新城旗下新城悦、佳兆业旗下佳兆业物业、旭辉旗下永升生活、中海集团旗下的中海物业(02669.HK)以及奥园旗下奥园健康等。

截至8月底，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有鑫苑物业服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、保利物业发展以及宝龙商业管理5家。

根据中指院2019年综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业，在具备央企背景的物业企业中排名第一。

此次赴港上市融资，保利物业计划将募集资金用于收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司，提升增值服务业务和多元化服务业务，升级信息化和智能化平台，补充营运资金及一般公司用途。

脱离新三板赴港上市保利物业净利率“拖后腿”

2017年8月29日，保利物业在新三板挂牌，今年4月11日在新三板摘牌，4月16日，公司控股股东保利发展董事会表决通过保利物业境外上市议案，后于5月31日获得证监会受理。

招股书披露，中国保利集团持有保利物业40.74%股权，为保利物业最终控股股东，保利发展控股直接及通过西藏赢悦间接持有保利物业95%及5%股权，合计持有保利物业100%股权，为保利物业直接控股股东。

保利物业2016年、2017年、2018年收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，同期利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元。2019年前4月，公司收入为17.18亿元，同期利润为2.25亿元。

从已上市的物业公司对比来看，2018年营收规模保利物业仅次于绿城服务和碧桂园服务，后两者的营收规模分别为67.10亿元和46.75亿元。

不过，保利物业的营收和净利虽然连年增长，但公司盈利能力相对较弱。数据显示，保利物业2016年、2017年、2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%，同期净利率更是仅有5.8%、6.9%、7.9%。

对比业内与其排名相近的其他有房企背景的物业公司，碧桂园服务2018年净利润率为19.98%，同期彩生活和雅生活的净利率分别为14.34%、25.36%。

数据来源：wind

招股书显示，保利物业的员工成本居各项成本之首，且总体呈上升趋势。保利物业在经营风险中也提示，“利润率及经营业绩可能因人工或分包成本或其他运营成本增加而受到重大不利影响”。

过度依赖保利地产物业管理收入九成靠母公司

目前保利物业共有三个业务条线，分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务，其中物业管理业务是该公司最重要的收入来源。招股书显示，保利物业2019年前4月物业管理业务收入占总营收的比例超七成。

根据招股书披露，保利物业的单一最大客户为保利发展控股集团，公司向保利发展控股集团提供非业主增值服务和物业管理服务。截至2016年、2017年及2018年末，来自单一最大客户的收入分别占总收入的21.9%、17.3%及16.0%。

保利物业称，公司管理的物业主要由其控股母公司保利发展控股集团开发，其他的则由其他物业开发商开发或自若干公共及其他物业的业主取得。2016、2017年及2018年末，由保利发展控股集团开发的物业占其物业管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。

保利地产(600048.SH)曾在业绩报告中称，如果未来保利地产的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，可能会影响公司物业管理面积的扩张和收入规模的提升。

保利物业则表示，在提供物业管理服务给包括保利发展控股集团在内的现有客户的同时，公司计划积极开拓新项目新客户，扩大管理规模及市场份额。

招股书显示，截至2016年、2017年、2018年及2019年前4月，保利物业外拓合同管理面积分别占当年管理面积的9.9%、19.7%、50.6%及51.5%，而在总营收中的占比仅为1.3%、4.1%、11.4%、15.8%。(记者关婧)