房贷利率“换锚”落地 新定价机制下利率与之前基本持平

自10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。这意味着，房贷利率在8日正式“换锚”。

《经济参考报》记者获悉，多家银行均在有条不紊地推进新发放个人住房贷款定价基准转换，不少银行已经采用新的定价方式。整体而言，“换锚”后的住房贷款利率与此前相比基本持平，部分地区、部分银行的房贷利率较之前有微小幅度上涨。业内人士表示，“换锚”本身不会对市场造成太大扰动，但是未来个人房贷利率上行的趋势大概率将延续，这体现了“房住不炒”的调控思路。

多银行平稳推进“换锚”

2019年10月8日是定价基准转换日，定价基准为9月20日公布的5年期以上LPR4.85%。多家银行均在有条不紊地推进新发放个人住房贷款定价基准转换。

工行北分表示，自2019年10月8日起，新发放个人住房贷款采用贷款市场报价利率定价方式。10月8日前已发放的个人住房贷款和已签订合同但未发放的个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

建行也表示，按照人民银行部署要求，切实做好业务实施细则制定、借款合同修订、系统改造升级、员工培训及政策宣传、解释和咨询服务，相关工作平稳有序进行。

招商银行表示，其在房贷业务上比中国人民银行公告的房贷业务统一转换的底线时间10月8日，提前了1个月开始推广执行。深圳分行第一时间组织客户经理、中介渠道和开发商培训，将LPR利率切换的背景、意义及操作要点及时传达到一线。同时与同业保持密切联系，形成房贷业务LPR加点自律公约，防范因LPR切换造成的房贷定价波动。

不过，整体来看，“换锚”仍需要一定时间过渡。根据融360大数据研究院监测的数据，北上深三个地区目前只有极个别银行未采用新定价方式，而广州地区23家银行中，只有10家银行采用LPR方式，不到半数。融360大数据研究院高级金融分析师李万赋指出，即使是重点城市，也并非所有银行开始按照新方式进行房贷报价。二三线城市可能需要更长的过渡时间。

新定价机制下利率与之前基本持平

“换锚”后的房贷利率水平变化如何成为市场关注焦点。按照央行规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。与此同时，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

而从实际情况来看，“换锚”后的住房贷款利率与此前相比基本保持平稳，部分地区、银行二套房利率水平略微有所上升。

北京方面，工行北分表示，首套个人住房贷款执行利率原则上不低于相应期限LPR加55个基点。二套个人住房贷款原则上不低于相应期限LPR加105个基点。建行北分也表示，根据上述要求并报备相关部门后，原则上执行首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加105个基点。建行北分还表示，根据9月20日公布的最新LPR第二次报价显示，5年期LPR环比8月持平。北京地区执行差别化定价政策后，将与原来以基准利率定价方式的利率水平基本持平，房贷利率保持平稳显示了坚决贯彻落实中央稳定房地产市场的决心。

上海方面，根据上海链家交易管理中心的信息，当前执行利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR-20基点，二套不低于相应期限LPR+60基点。若以9月20日央行公布的5年期以上LPR4.85%计算，房贷利率为首套最低4.65%，二套最低5.45%，与调整前的4.655%与5.39%相比，基本保持平稳。

深圳方面，目前招商银行深圳分行首套房利率为5.15%，二套房利率为5.45%，分别较相应期限LPR加30个基点和60个基点。在“老利率”下，招行深圳首套房利率为5.145%，二套房利率为5.39%。相比之下，新政实施后，首套和二套房房贷利率分别较原先提高0.005%和0.06%，变化幅度很小。

某大行江苏省分行个贷业务负责人对《经济参考报》记者表示，江苏省各地的加点情况不尽相同，但是整体而言，与“换锚”之前的利率水平变化不大。

融360大数据研究院8日发布的报告显示，综合来看，各一线城市在采用LPR方式进行报价后，主流水平与之前相比略有上涨，但相对稳定。相比首套房贷款利率0-2个基点增长区间，二套房贷款利率的涨幅稍微更大一些，最高为6个基点。

未来房贷利率上行趋势或延续

业内人士表示，“换锚”不会对市场造成太大扰动，但是未来个人房贷利率上行的趋势大概率将延续。

李万赋认为，LPR报价水平和频率对房贷利率的干扰不会太大。“从前两期LPR的报价水平来看，5年期的LPR变化频率可能会远低于1年期LPR，大概率会保持一个中短期的稳定。因此房贷利率挂钩LPR后，变化频率虽然相对于之前参考贷款基准利率会快一些，但也不会月月都变，LPR新政对房贷利率水平的影响将会逐渐弱化，保证房地产市场的平稳。”

展望房贷利率走势，他也表示，在信贷额度紧张和严控房市的背景下，房贷利率上行趋势或将延续。而且，随着LPR房贷新政逐渐铺开，之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新的动作，也会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。

房贷利率的走向体现了房地产调控的思路。央行副行长刘国强此前表示，对于房地产市场，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。他强调，“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”(记者 张莫 罗逸姝 梁倩)