接任四个月新城少帅的增长选择题 要放弃增长换来安全吗?
2019-11-19 16:48:18 来源: 时代周报
新城控股(601155.SH)正在对外传递稳定发展的信号,最近一次是抛出股票激励方案。11月11日下午股东会上,该方案高票通过。
这是公司7月黑天鹅事件后的首次股东大会,也是时隔3年后第二次推出股票激励计划,更是新任董事长王晓松的首度对外公开发言。
受前董事长事件影响,新城过去4个多月里处在外界审视中:先是股价,继而是财务融资,后是信心。
以此为转折点,上半年的“买买买”在7月切换为“卖卖卖”—抛售150亿元总额项目,出售逻辑是增加公司货币资金、优化公司资产结构。
这引发了外界的唱空,新城要放弃增长换来安全吗?
11日,王晓松首次公开对此论调做出回应,并重申对“住宅+商业双轮驱动”战略的坚定。
“新城目前希望在规模上保持稳定增长,追求高质量发展,保持当前的行业地位。因为有稳定规模才会有江湖地位,对未来发展更有力。”当天,他对时代周报记者在内的投资者称。
单看截至10月的销售业绩,新城目前以2223亿元位于行业第8位置,全年2700亿元销售目标基本可以实现。
不过,投资者们的疑虑并不足以打消。留给王晓松的问题是,他会怎样去改变新城之后的命运?
股权的变数
12月4日,新城控股股东及其一致行动人手上的限售流通股解禁之日即将到来。
总计15.158亿股的限售流通股目前由富域发展集团有限公司以及常州德润咨询管理有限公司持有,分别为13.78亿股、1.378亿股,占公司总股本61.04%和6.10%,共计67.14%。
2018年12月4日原本到期解禁,去年10月17日,新城公告,富域发展和常州德润承诺在2019年12月4日之内不以任何方式减持该部分股份。
时代周报记者翻查,截至10月29日,当中的5.3511亿股已经被质押。
剔除质押部分,新城有近9.8亿股,率先将在12月4日迎来解禁。这部分的股份足以改变公司股权结构。新城是否会引入新的战略投资者亦或其他情况,有待给出答案。
为了维护公司团队的稳定,此次推出的股票激励方案,被新城视为对公司、管理层以及股东三赢的价值。
对比2016年,今年的激励方案有两大差别。
按照新城控股财务负责人管有冬的介绍,一是在组合工具除了限制性股票激励之外,还新加入对共计105人的股票期权分配;二是明确按照扣除非经常性损益后的归属于上市公司股东的净利润(简称扣非净利润)增速来考核并行权。
换而言之,2018年的75.97亿元扣非净利润将为参考值,2019年至2021年则需要不低于91.16亿元、129.15亿元和167.13亿元,每年的增速同比达20%、41.7%和29.4%。
看上去并不算难。放诸至2016年至2018年,新城的扣非净利润分别为25.45亿、50.02亿和75.97亿,增速同比为105.1%、96.5%和51.9%。不过,截至2019年三季度,新城的扣非净利润仅为30.67亿元。
管有冬的解释是,“用扣非净利润来考核,其实对管理层的要求和约束都比较严格。”
这份激励方案所惠及的人数,确实增加。今年未继续获得限制性股票激励的人,其实转为获得股票期权。此外,有35人同时享有限制性股票激励和期权,占据总人数的近1/3。王晓松介绍,方案中还留存了一部分股权,用于未来优秀人员的引进。
规模还要不要?
2015?2018年间,新城的销售规模几乎呈现每年翻倍式增长,从319.29亿元、650.6亿元、1264.72亿元到2210.98亿元。住宅之外,新城商业板块已经具备规模。
王晓松11日称,继续保持公司稳健的发展以及巩固团队,远比新官上任三把火所开启的变革要来的重要。他认为,新城像3年前一样加杠杆快速规模化扩张并不实际。
王晓松没有给出新城在规模上具体的数值,而是强调新城要保持当下的行业地产,归因于“行业集中度加剧,资源向头部企业倾斜,但新城每年会根据当前市场环境对目标作出调整。”
做最坏打算,主动出售资产进行收缩去杠杠,是接任以来的动作。
3季度,新城仅通过挂牌方式取得13块地,而去年3季度和今年上半年分别则是近40幅地和80幅地块。
新城控股董事兼联席总裁梁志诚并没有否认新城近期几个月里拿地的放缓。“房住不炒的背景下,头部房企要回归到有质量的发展上。房企要按照稳健的发展思路去思考。”
新城的土储目前依旧充足,三季度数据中存货从1455.7亿元大幅上升62.5%,增至2365.4亿元。
对于新城投资者们的好消息是,部分合作银行以及城商行已经陆续向新城发放贷款。
3季度报告中,公司取得借款收到的现金达234.17亿元,换而言之,在7?9月三个月里增加25亿元借款。
公司在手现金余额为466.83亿元,同比增长近44%,现金短债比约为1.67倍,在手现金能够覆盖短期债务。
但融资局面的好转需要时间,新城如何扩张?新城的回应聚焦两点,一是展开创新性投资,以万科的小股操盘为参考,跟合作对象在资金或者土地层面展开合作,目前正在践行;二是提高投资精度,把钱花在刀刃上。
商业地产的想象力
始于2008年,新城在商业地产赛道上发展近十年,在数量上有一定的优势。截至2019年年中,吾悦广场在国内已累计开业44座,开业面积达411.03万平方米,租金收入17.41亿元。
数量横向对比,新城远超大悦城的11个、龙湖地产的29个、宝龙地产的39个以及一众港资房企的数量。
但数量上的优势目前未体现在租金上。总量上,新城17.41亿元的租金收入跟上半年大悦城16.01亿元、九龙仓18.36亿元、龙湖21.1亿元的租金收入相差不大。但跟恒隆37.84亿元、华润42.9亿元、万达171.82亿元有差距。
财务模型上,销售物业回笼部分现金流用于吾悦广场的前期开发。简单来说,吾悦广场本身的土地成本以及建造成本中的绝大部分可以用卖房子所得的回流资金覆盖,随着后期对外出租,吾悦广场成为“现金奶牛”。
在国内,这一模式的典型是万达。不过时代周报记者粗步测算发现,每个吾悦广场平均每年租金收入在4000万元左右,而万达则平均可以达到6136万元左右,存在一定的差距。
新城规划在2020年达到100座吾悦广场。王晓松称,经调研测算,国内购物中心尚未饱和,2025年预测有3500家面积超过8?9万平方米的购物中心,目前只实现了一半,在有人口优势的部分三四线城市甚至没有购物中心,这些是新城以后的市场空间。(时代周报记者 杨静 发自上海)
标签: 新城控股
为您推荐
精彩放送
热门文章
-
看好拉美业务中长期增长前景 安信国际将伟禄目标价调至18.5港元
-
陆金所控股一季度净利润同比增6.5% 八成新增借款流向小微企业
-
深圳共享单车市场或将重塑 暂不发展互联网租赁电动自行车
-
高管撑股价13家上市银行获增持 后续走势值得期待
-
A股退市名单再添两家 年内退市公司增至25家
-
年内可转债募资超千亿元 募资规模略低于去年同期
-
北交所首家转板公司诞生!观典防务在科创板上市
-
南京银行第4次被股东增持 城商行为何受“青睐”?
-
多家中小银行下调存款利率 存款降息潮是否来临?
-
南下资金持续流入港股 年内增持中海油等43只港股逾亿股
-
降息“靴子”落地!深圳银行均已执行最新LPR报价
-
韦尔股份增持北京君正 增持后累计持有不超过5000万股
精彩图片
-
迄今最具破坏力小行星将掠过地球 飞行速度比高速飞行子弹快20倍
-
全球变暖影响人们睡眠时间 每年平均失去44小时睡眠时长
-
“下一代奇迹材料”石墨炔首创成功 填补碳材料科学空白
-
早期动物五亿多年前已形成复杂生态群落 为寒武纪大爆发奠定基础
-
西藏察隅发现中国最高树 高达83.2米胸径207厘米
-
揭示月背月壤粗细规律!月球表面年龄与月壤内部非均匀性呈正相关
-
长期暴露于野火中的居住人群 脑瘤发病率提高10%
-
研究发现:海草底部蔗糖浓度约比记录高80倍
-
4月苍穹精彩纷呈 群星“成团出道”
-
科学家发现新方法 提高鹿角珊瑚种植成功率
-
湖南首创数字贸易综合服务平台 1.2万家企业入驻
-
研究:每周吃5次或更少的肉与较低的总体癌症风险相关
热文
-
太原多家楼盘已按房贷利率新标办贷 太原市民购房能省多少钱?
-
前5月兰州新区商品房销售面积环比增长约12% 价格同比增2.75%
-
5.26苏州楼市成交稳定 住宅房源共成交34367.37㎡
-
高管撑股价13家上市银行获增持 后续走势值得期待
-
A股退市名单再添两家 年内退市公司增至25家
-
银保监会拟全方位透视险企综合风险水平 全新划分风险等级
-
年内可转债募资超千亿元 募资规模略低于去年同期
-
前四月发放就业补贴超亿元 惠及高校毕业生3.8万人次
-
618选机困难症?一文读懂iQOO Neo6 SE、红米 Note 11T Pro怎么选
-
2022冰箱高峰论坛成功举办,海信真空冰箱获权威肯定
-
股票哪些技术指标最有用?如何设置股票技术指标参数?
-
深港通的标的股有哪些? 什么股票属于深港通?
-
95开头的电话能接不?9521是什么电话?
-
上折和下折什么意思? 现货折盘价是什么意思?
-
余额宝双休日也有收益吗? 零钱通周末有收益吗?
-
深发展信用卡怎么样?信用卡申请进度查询方法是什么?
-
余额宝转出10万要多久?余额宝实时到账吗?
-
乐蜂网创建时间是什么时候?乐蜂网还存在吗?
-
信用卡积分兑换订单怎么查询?5000积分兑换多少话费?
-
国美电器是做什么的董事长是谁?国美有哪些股票代码?
-
腾讯持有快手多少股票?快手与腾讯是什么关系?
-
余额宝一万块钱一天收益多少?余额宝可以当日提现吗?
-
中欧基金刘建平:优化机制和文化 提升专业能力 切实保护投资者利益
-
稻香村集团(山东公司)一行到访山东朱氏药业集团参观交流
-
蓝湾壳寡糖和壳寡糖益生菌 为您保肝护菌
-
品效双赢,“抖音520宠爱季”引领行业加倍“宠爱”
-
朱氏药业集团朱坤福:把握爆品时代机遇、迈进品牌时代新征程
-
招行信用卡借势金融科技,为客户创造更多价值
-
高新科技培育钻石,或掀时尚界新热潮
-
连续四年!用友精智成为国家级跨行业跨领域工业互联网平台
-
北交所首家转板公司诞生!观典防务在科创板上市
-
hoping club华英会成功的十个法则
-
618购游戏神机iQOO Neo6超优惠,至高24期免息+全程价保+保值换新
-
2022年新形象!AMIRO品牌全新视觉升级!
-
贵州酱酒集团“启航”,助力贵州白酒产业产业升级、产区发展
-
赛克斯发布2022年英国度假屋出租市场展望报告
-
江山欧派以动求变,实现逆势增长,2021年营收增4.84%
-
焕白新篇章,伊肤泉美白祛斑,暗沉肌再回白嫩态
-
魅力舞台 倾情演绎:宜宾天立学校举办第六届戏剧节
-
重磅发布!全景求是荣获“2021年度最佳人力资源服务机构”
-
南京银行第4次被股东增持 城商行为何受“青睐”?
-
多家中小银行下调存款利率 存款降息潮是否来临?
-
和鲨鲨购一起怀旧,一起迎接美好6月
-
《2022智慧城市白皮书》 正式发布 投资继续加码
-
车企广告频频“翻车”背后 法律如何进行监管?
-
迄今最具破坏力小行星将掠过地球 飞行速度比高速飞行子弹快20倍
-
全球变暖影响人们睡眠时间 每年平均失去44小时睡眠时长
-
“下一代奇迹材料”石墨炔首创成功 填补碳材料科学空白
-
2022年第一季度欧洲智能手机出货量达到4170万台 同比下降10%
-
3D打印新技术将不透明树脂制成物体 或在生物医学行业前景广