规模偏小局限性大 佳源服务上市遇冷

在业内人士看来，对物业管理板块的投资，是投资成长性，而并不是每一家公司都具备成长性，有些公司完全没有成长性，比如没有关联方支持且品牌不足以外拓。

这是一个只靠“爸爸”不行、“爸爸”没实力大概率不行的行业。

12月9日，两家物管公司同时挂牌上市，但市场给出了截然相反的反馈。

当日开盘，华润万象生活高开高走，股价涨幅一度逼近40%，截至收盘，其股价涨幅回落至25.56%，总市值达到616亿港元;而佳源服务起初高开1.55%，此后股价很快转而下跌，盘中最大跌幅达4.15%，股价报3.7港元，低于3.86港元的发行价，最终以0.52%的微弱涨幅收盘，报3.88港元。

有业内人士指出，对物业管理板块的投资，是投资成长性，不是投资稳定性。而成长性并不是每一家公司都具备的，有些公司完全没有成长性，比如没有关联方支持且品牌不足以外拓。

规模偏小 局限性大

市场的态度从此前已有所体现。

12月8日晚间，佳源服务暗盘收涨2%，报3.95港元，而此前暗盘开盘曾一度破发;同时，华润万象生活暗盘则大涨30.04%。

同时，两只股票发行结果亦有明显差异：佳源服务在香港公开发售获2.79倍认购，国际发售方面获1.63倍认购;而华润万象生香港公开发售获29.78倍认购，国际发售方面获11.8倍认购。

“从近期上市的几家物业管理公司来看，头部房企旗下的物管公司，上市首日表现也可圈可点，其中一个因素就是自身规模较大。”同策研究院资深分析师肖云祥向记者分析。

数据显示，截至2020年6月末，佳源服务总在管面积为2764.7万平方米，较2019年末增长5.7%;与10月份的物业新股卓越商企服务、合景悠活在管规模接近，但明显低于行业均值：中指研究院数据显示，2020中国物业服务百强企业的平均管理面积为4279万平方米。

而本就不大的规模，还存在分布集中于同一地区的状况。诸葛找房数据中心分析师陈霄也认为，佳源服务长期以来以长三角区域业务为主，具有局限性。

2017-2019年间，佳源服务在长三角地区的在管面积占比分别为92.1%、92.61%、84.29%;同期，长三角地区贡献的物业管理服务总收入占比分别为95.52%、93.28%、94.03%，明显较为集中。

佳源服务也在尝试通过收并购的方式进行更广泛的布局。

2019年，佳源服务收购了湖南华冠65%的股权，获得了17处物业、约270万平方米在管面积，将其中南地区在管面积占比提高至10%以上。

而其他地区在管面积占比依然极为有限，截至今年6月末，西部地区在管面积占比为3.9%，北方地区在管面积占比仅为0.9%，已签约物业总数分别为9个、6个。

“佳源服务规模增速并不够快，而且较分散，单个城市项目较少，这样反而会导致运营成本的增加。”肖云祥表示。

成长性看弱

除了现阶段业绩表现较弱外，在市场看重的成长性方面，佳源服务也不甚理想。

目前来看，佳源服务对佳源地产存在较强的依赖性。其中，佳源地产品牌包括上市公司佳源国际及佳源创盛。

从在管面积方面看，2017年-2020年上半年，佳源服务从佳源地产品牌方面获取的在管面积占比分别为93.7%、84%、70%、68.8%，呈现逐年走低态势;从收入来看，佳源服务向佳源地产品牌开发的物业提供物业管理服务的收入分别为1.63亿元、2.35亿元、2.9亿元、1.66亿元，分别占同期物业管理服务总收入的96.3%、90.8%、79.4%、70.2%。

尽管占比逐年下降，但佳源服务对佳源地产方面的依赖可见一斑，而佳源国际及佳源创盛本身的规模仍处于行业低位。

据佳源国际披露，截至2020年11月，其合同销售金额约273.25亿元，在第三方机构销售额榜单中排名约在91位;同期，合同销售面积约244.55万平方米。而佳源服务招股书显示，佳源创盛集团的规模较佳源国际更小。

物管行业增量靠卖房、存量靠收购。没有大树庇荫的佳源服务未来的规模增长，将需要仰赖收并购。佳源服务也预计将募集资金的约70%将用于寻求选择性战略投资及收购机会，以及用于进一步发展战略合作。

佳源服务管理层对于向外拓展项目的进度也设下了初步的目标。11月底，佳源服务执行董事及投资发展中心总经理牟立园对外表示，关于未来第三方占比的水平，将会逐步地调整结构，目前公司30%以上已经是市场化承接项目，未来每年将有一个稳步的提升。

“在未来两年，我们在体系外，就是佳源地产之外的占比，要超越佳源地产的占比额，这是我们的原则和目标。”牟立园表示。

不过，有长期跟踪物业股的投资者直言，这种小物业公司不被大公司抢份额就不错了。

事实上，佳源服务对外的中标率已出现明显下挫。2017年-2020年上半年，佳源服务在第三方物业开发商开发物业的中标率分别为61.5%、38.2%、38.3%、41.2%;远低于来自佳源地产品牌开发的项目97.7%的平均中标率。

“2017年至2019年，对独立第三方物业开发商开发的项目的中标率普遍降低主要是由于竞争日趋激烈，及我们于该期间参与更多招标流程，以获取更多业务，实现项目组合的多元化及拓展至我们致力建立品牌知名度的新市场。”佳源服务如是称。

不过，即便成功获取项目，也不意味着能“躺赚”。企业取得物业管理权并不是终点，只不过是起点。佳源服务与第三方开发商开发的物业有关的相关留存率分别为92.9%、90.9%、95.4%及95.1%，低于来自佳源地产品牌开发的项目98.7%的平均留存率。

值得一提的是，2017年-2019年，佳源服务在管面积中处于业主委员会阶段的占比不断上升，分别为20.2%、24.5%、27.7%;2020年上半年，这一指标升至29.4%。在中信证券研究部首席基地产业分析师陈聪看来，成立业委会后，物业管理合同期限很短，业主不满意就可以换掉物业管理公司。从趋势上来看，政策是鼓励成立业委会，而不是反对的。(记者 郑娜)