战略盘点 深挖稳健房企背后的核心因素

信奉长期主义理念、保持安全的财务数据和落实并发展好确定性战略，是地产行业逆周期下破局的三板斧。

回顾地产行业近年的发展，最为标志性的莫过于2021年，甚至都可以说2021年就是中国地产行业的拐点。

因为就各方面因素来看，像复杂多变的国际形势、疫情的持续冲击、少子化和老龄化的加剧以及“双碳”战略的目标确定等因素叠加，都加快了国内经济发展模式的转型速度，地产行业作为经济支柱产业，必然首当其冲受到巨大影响。

自“三道红线”诞生后，行业内政策频出，给所有地产企业带来了“组合拳”式的经营压力。逐渐地，地产企业不得已需要面对利润空间下降、行业分化加剧等情况。再往后，部分企业暴雷、部分企业退场，还有的被整合，由此外界才意识到，行业已开始回归理性，大家都在努力适应新的发展模式。

今年行业有所回暖，先是中央经济工作会上“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”的表态，再到3月16日国家金融委专题会议后，财政部、证监会、银保监会、央行、外汇局相继表明推迟房地产税、促进房地产市场健康稳定发展，行业信心得以修复。

但尽管如此，分化已将房企梯队推向割裂。在眼下这个节点，对于房地产未来的发展，没几家房企再敢大谈“诗和远方”。人心惶惶之际，业内外也都在思考：到底什么样的房企，能走得更远？

透过去年第七次全国人口普查数据，结论是人口红利已基本结束。因为我国60岁及以上人口占比为18.7%，而14岁以下人口的占比仅上升1.35%。

基于供需关系就可得知，地产市场的规模不会再野蛮增长。换而言之，行业已从共同做大蛋糕的增量阶段，进入争抢市场的存量阶段。而与之伴随的，必然会是市场集中度的持续提高。

届时，行业内的机会也将愈发稀缺并伴随着容错率的降低。于房企而言，很可能拿错一块土地就意味着“葬身”，所以房企必需避开“机会主义”，拥抱“长期主义”。

“长期主义”有利于对抗不确定性，帮助企业穿越周期。具体到房企的行为上，就意味着要突出“开发与运营服务并重”、聚焦产品力打造、围绕客户的需求丰富自身的产品线等诸多方面。

例如，从单业态到复杂多业态的城市综合体、产城开发，再到城市运营，都可能会纳入房企的业务范围。

此外，部分房企还设立了独立的商业板块，像以万达、华润、龙湖集团为代表的头部房企基于近年来积累的成熟商业经验，加大了在轻资产商业模式的投入，加快向行业输出商业运营管理经验。

聚焦头部民营房企龙湖集团，2018年其提出“空间即服务”战略，此后经营业务步调不断加快。同时，对于长期主义的坚守更为严格。其近年始终强调“生意逻辑”：不放过市场机会，亦不盲目追求规模，保持回报率、现金流持续健康稳定。

2021年全年，龙湖集团合同销售金额2900.9亿元，同比增长7.2%，且回款率维持在90%以上的高位。销售面积及金额均创历史新高。归属于股东的核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%，兑现承诺。

龙湖全年在售主力项目达到263个，其中54个为全新项目，171个项目将推出新一期新业态产品，产品涵盖刚需、改善型、商业经营等细分需求，并践行差异化战略，根据不同区域不同客户的需求，精准规划产品和业态配置，力求在波动市场中把握机会。

此外，2021年龙湖共获取122幅新地，权益地价868亿元人民币，坚定深耕战略区域与城市，踏稳节奏、保持合理利润率，为后续持续投资打好基础，也为规模与利润增长增添动能。

可以说，龙湖所秉持的“长期主义”，不盲目追求规模与排名；坚持以“空间即服务”战略为指引，始终以客户需求为目标，既坚守主业又洞见变革，通过不断地迭代与升级，完善全链条专业能力、提升运营效率。

不得不承认，长期的财务自律和现金流充沛，是房企掌握主动权的核心因素，时刻保持审慎的财务管理，也是抵抗周期风险的根本。2021年，“稳健”依然是如万科、碧桂园、龙湖集团等头部企业财务的重要标签之一。

例如公认的稳健房企万科连续20年净负债率低于40%；龙头碧桂园也能审时度势迅速降低负债，净负债率也是连续多年低于70%。

再以龙湖为例，截至去年底，其净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比为6.11倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88）。更值得一提的是，龙湖集团已连续6年保持“三道红线”的绿档水平。

而对于龙湖去年回款率维持在90%以上的高位，也意味着经营性活动可持续为公司带来健康稳定的现金，这正是龙湖集团穿越行业周期的“压舱石”和“定心丸”。

截至2022年3月28日，龙湖集团市值为2296亿元，动态市盈率为12.84倍，位列民营房企第一名。同时，基于龙湖集团稳定的财务表现和较低的融资成本，继续获得了信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普均分别对其保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。

另一方面，房企稳健的背后，亦来自于战略的确定性与可增长性。

去年7月，龙湖宣布新成立地产航道集团，与此前的商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修航道并列。这意味着，龙湖的地产航道经营灵活性、战略聚焦度大大提升。

要知道，地产航道是龙湖的基本盘，是巩固眼前的基础，通过新的组织架构，龙湖正在将经营业务发展成地产之外的另一引擎，用以图谋未来。至此，历经29年的发展，龙湖集团业务已经涵盖上述六大主航道业务，并积极试水创新领域。

六大主航道构成“一个龙湖”生态体系的核心成员，以多元化、高质量的产品与服务，在不同空间为庞大的客户群体提供服务，实现不同业务之间的高效协同，突破物理与时间、空间的界限，形成正向循环。

多维航道在“一个龙湖”生态体系内，相互凝聚、协同并释放出更大的发展效能，业务围栏持续拓宽，业务生态不断丰富，从而在满足人民群众美好生活的过程中产生更大的价值。

总结并分析在地产行业逆周期下龙湖集团的破局要点，大致能提炼出三个方面的独到做法，分别是：信奉长期主义理念、保持安全的财务盘面和落实并发展好确定性战略。

事实上，不光是龙湖集团，业内较为优秀的几家房企都有如此风格。至此，也就能够得出“在行业真正退潮之后，到底什么样的房企才能走得更远”的答案了。