成交缩量库存步入上升通道 一线城市二手房时隔14月首次转降

17日，国家统计局发布8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，8月房地产市场总体延续平稳态势。其中，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落，三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同，二手住宅涨幅微升，同比涨幅回落。

值得注意的是，二手住宅方面，近两年来首次连续出现3个月20个城市房价下调。一线城市二手住宅销售价格同比涨幅自去年6月以来，时隔14个月首次转降。

业内人士表示，持续出台的调控政策叠加资金收紧，房价涨幅全面放缓趋势出现，“金九”开局不利。在政策不发生调整的情况下，预计未来几个月70城房价涨幅继续收窄，四季度楼市难言乐观。

房价涨幅全面放缓趋势出现

国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示，7月30日，中央再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要求落实房地产长效管理机制，提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。在此背景下，8月份，房地产市场总体延续平稳态势。

统计局数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同，其中北京上涨0.5%，上海上涨0.3%，广州和深圳均上涨0.2%。二手住宅方面，二手住宅销售价格从上月的环比上涨0.3%，转为8月环比持平。其中北京下降0.4%，较7月下降0.1个百分点，上海和广州从上月的上涨0.4%转为持平，下降0.4个百分点;深圳上涨0.2%，较上月下调0.5个百分点。同比方面，一线城市二手住宅价格由7月的上涨0.2%转为同比下降0.2%。值得一提的是，这是一线城市二手住宅价格同比数据自去年6月以来的首次转降。

二线城市方面，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%，涨幅比上月均回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9%和5.5%，涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同;同比上涨9.0%，涨幅比上月回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;同比上涨5.8%，涨幅比上月回落1.3个百分点。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，8月房价上涨城市明显减少，二手房价格下调城市持续增加。综合来看，新建商品住房价格环比上涨城市数量为55个，二手房环比上涨城市43个，均是2018年以来的低点。

根据统计局数据，8月新建住宅环比涨幅较7月相比明显放缓的城市达32个，二手住宅方面，41个城市涨幅明显放缓。具体来看，新建住房价格环比下降城市多达10个，较7月增加7个。其中，韶关由7月的环比上涨0.8%，转为环比下降0.9%;平顶山更是从7月的环比上涨1.6%，转为环比下降0.5%。二手住房价格，7月环比下降幅度最大的为遵义，环比下降0.6%;到了8月，有7个城市下降幅度超过0.6%，福州、济南、成都、安庆环比下降幅度达0.9%，乌鲁木齐、宜昌更是环比下降了1个百分点。

成交缩量 库存步入上升通道

在房价涨幅放缓的同时，市场成交也有明显下调。上海易居房地产研究院报告显示，重点监测的40个城市，8月新房成交环比下降9%。具体来看，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降19%，同比下降16%。18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降10%，同比增长6%。18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降4%，同比下降17%。

在此背景下，住宅存销比进入上行周期。上海易居房地产研究院报告显示，住宅现房存销比自2018年8月以来连续震荡上行，整体来看存销比已进入上升通道，楼市供求关系转变，渐趋供大于求。

与之相对应的是，房企存货去化周期也进入上升通道。上海易居房地产研究院研究员姚方表示，存货是房企未来可变现的重要资产。存货规模过大或过小均会造成一定的经营风险，若规模过小，房企可能会因土储不足而被动补库存;若规模过大，房企可能会因过于激进的拿地策略导致债务攀升，后续政策调控从严可导致存货转化成资金难度增加，从而去化周期延长且资金吃紧。

姚方介绍，截至2019年上半年，20家上市房企存货规模达26874.7亿元，环比增长0.6%，同比增长16.6%。从20家房企存货去化周期来看，大型与中型房企存货去化周期分别为9.8和22.8个月，环比分别增长2.4%和0.5%。

姚方认为，随着中央层面对楼市的再次定调，市场降温态势难以扭转，预计2019年三季度房企去化周期继续上行。

房地产金融环境不断收紧

一向是房地产市场高峰月的“金九”，今年也未能如期而至。9月上半月，易居最新监测的13个城市二手住房成交量29305套，较8月上半月下降16.6%，较2018年同时期下降10.8%。

房地产行业研究员沈昕表示，房地产业作为一个资金密集型行业，金融环境的变化直接影响房地产市场。8月住户部门贷款余额同比增速继续回落，一年期国债收益率与上月持平，首套房贷平均利率连续3个月小幅上升，房地产行业金融环境有小幅收紧。

沈昕说，“最近几个月，监管层不断收紧房地产信托、银行贷款、境内外发债、ABS等房企融资渠道。数据显示，7月以来，信托公司投向房地产领域的资金规模和比例均出现了明显下滑，此外银行开发贷额度也在减少，不排除未来还有进一步减少的可能。在监管不放松的情况下，全面降准给房地产行业带来的增量资金较为有限。”

在国庆长假结束之后，房地产市场将迎来一项新政——自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

广州相关人士透露表示，广州地区中国银行将在9月23日左右实行利率新政，首套房贷利率预计为5.5%。短期的波动不可避免，但应该都在用户的心理承受范围之内。

姚方表示，预计后市购房者观望情绪将加重，四季度楼市恐继续下行，房价指数涨幅也将继续收窄。