解码新房价格同比下跌 专家：供需双管齐下是大势所趋

中国70城新房价格6年多来首现同比下跌。

5月18日，国家统计局公布4月份70个大中城市房价变动情况。数据显示，4月份，70个大中城市新房价格同比下滑0.1%，这是2015年12月份以来，时隔6年多，新房价格首次出现同比下跌。

那么，新房价格首次同比下跌有何信号意义?下一步政策方面发力的关键点在哪里?

六年来新房价格首现同比下跌

国家统计局的数据显示，4月份，70个大中城市中，房价下降城市个数增加。其中，新房价格环比下降城市有47个，比上月增加9个;二手房价环比下降城市有50个，比上月增加5个。新房价格同比下降城市有39个，比上月增加10个;二手房同比下降城市有56个，比上月增加9个。国家统计局解读4月份商品住宅销售价格变动情况时如是指出,4月份商品住宅销售价格同比继续走低。

分城市来看，4月份，一二三线城市的新房价格环比涨幅分别为0.2%、-0.1%和-0.6%;同比涨幅则为3.9%、1.0%和-1.5%。一二三线城市二手房价环比涨幅分别为0.4%、-0.3%和-0.3%;同比涨幅则为2.4%、-1.0%和-2.5%。

市场交易的下降带来了价格下跌压力。国家统计局数据显示，1-4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%;其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%;其中，住宅销售额下降32.2%。

在此期间，监管部门数次做出支持合理购房需求的表态。今年以来，全国已有超过100个城市出台了不同类型的稳楼市政策。针对需求端，涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多孩家庭购房等多个方面;针对供应方，则有降低土地款首付比例、推进债务展期、提供资金支持等手段。同时，主要城市的个人房贷利率已经有所下降，按揭贷款的放款周期也明显缩短。

但从市场表现上看，这些措施还未能产生质变效应。多家机构的统计显示，到5月上半月，重点城市的市场交易情况仍未好转。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这也是77个月以来首次新房价格出现同比下跌。2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势，可以说是房价出现拐点，这说明房地产市场面临下行较大的压力。

整体下跌原因

对于销售走弱的原因，贝壳研究院首席市场分析师许小乐解释称，疫情反复叠加地缘冲突加大经济下行压力，收入预期下降导致居民风险偏好降低，市场信心恢复受阻。

4月市场修复受阻，房价整体跌幅扩大，下跌城市个数增多，根本原因是市场预期较弱。今年以来，多数城市房地产调控政策放松但市场反馈较弱。贝壳研究院数据显示，4月贝壳50城二手房成交套数环比下降超过20%，国家统计局数据显示，4月全国新建商品住宅销售面积环比下降超四成。市场交易下降会带来价格下跌压力。

对于房价整体下跌的原因，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，尽管有疫情阻隔，导致买房需求难以实现，但疫情持续造成信心下降、预期转弱，以及二手房跌价，导致大家对后市看淡。而买房需求下降，也倒逼房企降价促销。

李宇嘉认为，随着上海疫情全面得到管控，预计6月份抗疫进入收尾阶段，近期央行下调首套房贷利率下限，有望改善市场交易，加快房价筑底修复，预计6月份抗疫进入收尾阶段，前期纾困疫情及楼市的一揽子政策效果将在下半年全面显现。

不过，在许小乐看来，为防止价格下跌预期强化而引发需求收缩，当前扭转市场预期是关键。他认为，未来政策包括通过财政补贴、减税等政策增加居民收入，降低已购房群体偿债负担，降低租房群体租金支付负担，维持正常的消费开支等很重要;此外供给端的落地政策也很迫切，如积极支持房企再融资，尤其是放开优质上市房企的并购融资，加快重点房地产企业风险处置等。

专家：供需双管齐下是大势所趋

政策方面，4月18日，央行、外汇局提出完善住房领域金融服务，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求。4月25日，央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点,释放长期资金约5300亿元。人民银行、银保监会5月15日发布的关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知提出，首套房商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。

地方层面，苏州、兰州、南京、宁波、无锡、衢州、淮安等优化限购限售，如苏州非户籍居民家庭购房社保年限要求由连续2年改为累计2年;兰州生育两孩、三孩家庭或老人投靠家庭，均可在限购区域内新购1套住房。杭州也于近日放松了限购政策，且符合条件的三孩家庭，在限购范围内限购的住房套数增加1套，参照“无房家庭”优先摇号。

苏州、银川、湖州、天津、福建等调整住房公积金贷款政策，兰州、银川、福州、赣州、宜昌等降低首付比例。四川、广东、山东、江西、江苏及河北等省内多数城市陆续下调房贷利率，降低居民购房成本。

当前出台政策方面多放在需求端发力，出台措施也多集中于放宽公积金贷款条件、降低首付比例、放松限购限售等方面，市场对政策逐渐形成了一定的免疫力，后期政策端还需考虑创新性政策出台。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析认为，虽然政策释放了积极的信号，但是从实际来看，政策尚未完全发酵，叠加疫情来势汹汹，市场修复之路更添曲折。整体来看，本月新房、二手房上涨城市数量双双止涨转跌，与此同时，新房、二手房价格跌幅再扩大，跌至接近2021年底的水平。展望后市，市场想要真正恢复，一方面全国疫情得到有效控制，另一方面仍需要实质性宽松政策的加持。

中指研究院认为，二季度全国楼市调控政策预计将保持宽松基调，各地方政府大概率将继续贯彻落实因城施策，更多宽松政策“组合拳”或将出现。随着信贷环境和调控政策的进一步改善，购房者置业信心有望逐渐企稳，但市场的恢复仍可能受疫情等不确定因素的影响。