多元格局下房地产主业现疲态 绿地控股销售面积及销售金额双降

10月24日，霜降。绿地控股(600606.SH)在当天晚间发布的2019年第三季度报告，亦有如秋末冬初的天气般透出丝丝寒意。

如果仅从营收和净利润数据来看，情况似乎令不少处于煎熬中的同行钦羡：前三季度营业总收入同比增长超过26%，归属于母公司股东的净利润已超越去年全年。但是，这家一度与万科争夺销量冠军的房地产企业，如今已严重掉队，今年1—9月房地产项目销售面积及销售金额双双下降12%以上，在克而瑞发布的榜单中，销售全口径金额及权益金额均已落至第7位。

还有来自资金方面的压力。前三季度绿地控股经营活动产生的现金流净额大幅下降，仅相当于去年同期的三成左右。与2018年末相比，尽管货币资金有所增加而短期债务(包括短期借款和一年内到期的流动负债)有所降低，但二者之间仍存在超过72亿元的缺口。

高压之下问题频出。近日绿地控股因“绿地湖南强制要求员工买房”“绿地杭州一房三卖被约谈”等事件屡陷舆论漩涡。

绿地控股于2015年借壳金丰投资实现A股上市，市值最高时突破3100亿元成为A股房企之首。而截至10月29日收盘，其市值仅842.04亿元，较峰值时缩水超过73%。

销售面积及销售金额双降

三季报显示，绿地控股前三季度营业总收入为2942.18亿元，同比增长26.10%;实现归属于母公司股东的净利润118.13亿元，已超去年全年规模，同比增长32.83%;扣除非经常性损益后归母净利润为103.38亿元，同比增长13.54%。

在房地产行业景气度进一步回落、市场形势较预期更为严峻的背景下，这组数据可算得上亮眼。但送上鲜花与掌声的同时，不能对漂亮业绩背后的隐忧选择视而不见。

在绿地控股前三季度的营业收入中，房地产主业实现营业收入1262亿元，同比增长21%;基建产业实现营业收入1389 亿元(内部抵消后)，同比增长38%。基建业务再次超越房地产成为绿地控股营业收入的第一大来源。近几年，绿地控股致力于多元化发展，除基建外，还涉足大金融、大消费、康养、科创等领域，形成了“地产+”产业协同的多元经营格局。

新领域何时能带来回报、成为利润新增长点仍是未知之数，而始终作为公司主业的房地产板块，已现颓势。今年1—9月，绿地控股房地产项目实现合同销售面积2117.1万平方米，比去年同期减少13.2%;实现合同销售金额2345.53亿元，比去年同期减少12.1%。其中，第三季度合同销售面积、合同销售金额分别同比下降42.1%、35.8%。

不可否认，在“房住不炒”政策主基调下，房地产行业整体销售规模增速有所放缓。但与绿地控股形成鲜明对比的是，万科A(000002.SZ)、融创中国(1918.HK)、保利地产(600048.SH)、新城控股(601155.SH)等房企前三季度的销售面积及销售金额均有不同程度的增长。

克而瑞研究中心发布的《2019年1—9月中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，不管是以全口径金额计算还是以权益金额计算，绿地控股均排名第7，与榜首有超过2000亿元的差距。同时，在2019年前三季度TOP10房企中，只有绿地控股的销售业绩出现同比下降，其余房企悉数增长。

货币资金与短期债务存72亿缺口

资金方面的压力亦不容小觑。

今年前三季度，绿地控股经营活动产生的现金流净额为91.27亿元，同比大降70.53%，公司表示，变动原因在于工程款支付同比增加。加之投资活动产生的现金大额净流出135.71亿元的影响，前三季度绿地控股现金及现金等价物净减少了21.52亿元。

截至三季度末，绿地控股长期借款1517.70亿元，较去年末增加189.36亿元。

与去年末相比，由于流动性贷款有所增加，其短期借款大幅增长46.65%至266.41亿元，所幸一年内到期的流动负债减少126.23亿元至630.05亿元，最终二者合计形成的短期债务为896.46亿元，较去年末减少41.48亿元。

而货币资金为823.77亿元，较去年末增加13.57亿元。不过，虽然货币资金有所增加的同时短期债务有所减少，但它们之间依然有72.69亿元的缺口。

至今年三季度末，绿地控股资产负债率为88.29%，较去年末下降1.2个百分点;而净负债率为173.05%，较去年末小幅上升1.22个百分点，与万科A、金地集团(600383.SH)、保利地产等房企相比仍处于高位。

降负债、筹资金、抓回款，成为绿地控股的重要工作。前三季度该公司回款率为87%，同比提升5个百分点。

今年来，地产融资整体收紧，相关政策着力对房企和居民杠杆加以控制。未来若销售继续下行或回款放缓，绿城控股在资金链上将面临困境。(标点财经研究员 黄凤清)