东原地产跌出50强:高溢价拿地资金链承压 多地项目陷“口碑危机”

克而瑞近期发布了最新一份中国房地产企业销售排行榜，2019年1-10月，东原地产的全口径销售金额同比增长12.95%至435.1亿元，在榜单上的排名是第60名，上年同期的名次是第55名。

值得一提的是，东原地产董事长罗韶颖曾于2018年提出：“集团的目标是进入房企50强，下一个目标是30强”。2018年，东原地产的确实现了进入50强这个“小目标”，但并没有“坐稳”。

克而瑞数据显示，东原地产2018年实现流量销售规模为548.7亿，位于排行榜的第50名。2019年1-10月，在全国房地产企业中，全口径销售排名第50和第30的分别是大悦城和祥生地产，销售金额分别为531.2亿元和836.2亿元。以此计算，东原地产距离30强和50强，分别有96.1亿元和401.1亿元的差距。

部分拿地溢价率超100%

公开资料显示，东原地产于2004年在重庆成立，率先开拓了西南和华中市场，10年后(2014年)，东原地产通过重组置入迪马股份，成功登陆A股。据了解，迪马股份目前有房地产开发业务和特种车制造业务，东原地产就是房地产开发业务的运营主体。

2017年，东原地产将总部搬至上海，加快全国化进程。截至目前，东原地产已成长为与龙湖、金科并称的“渝派三强”，并布局了南京、杭州、西安等省会城市或经济发展核心城市。

业内有人用“快、准、狠”来形容东原地产近几年来的拿地节奏。2019年1-10月，东原地产的拿地金额为116亿元，行业排名第59。其中在7月3日，东原地产子公司昆明东易房地产开发有限公司(东易地产)通过竞拍方式，以约20.32亿元成功竞得云南省昆明空港经济区DTCKG2018-017-A1、A2、A3号地块国有建设用地使用权，溢价率高达144%。

然而，上述昆明地块并非东原地产首次以超过100%的溢价率拿地。2016年4月，东原地产在苏州拿下的地块溢价率高达284%，在杭州拿下的地块溢价率也高达183%。

对于高溢价拿地，有房地产评论员在接受中国网财经记者采访时表示，这并不代表房地产企业热衷此种模式。这与土地市场制度有关，即“价高者得”。由于地方政府在控制地价上缺乏相应策略，地价上涨的结果由房企来承担。一些中小型房企若顶不住资金压力，就会面临着转型或被淘汰的风险。

还有分析师告诉中国网财经记者，高地价预示着后期开发入市的时间会被拉长，房企正常的拿地、开发、销售高周转模式遭遇挑战。

或许是受拿地成本过高等因素影响，东原地产近几年的盈利能力有所下滑。迪马股份2019年半年报显示，公司房地产及物业服务的毛利率为32.3%，与上年同期相比减少了3.75个百分点。

控股方曾爆发债务危机

高溢价拿地的同时，东原地产的资金状况如何?据中国网财经记者了解，东原地产的控股方重庆东银控股曾于2017年11月爆发债务危机。据相关媒体报道，约有三十多家银行及其他金融机构涉及与东银控股的债务问题，其中渤海银行等七家主要银行就涉及了上百亿贷款。不过，东原地产今年1月在其官网发布的资料显示，大股东债务危机解决。

截至2019年9月30日，东原地产母公司迪马股份的总负债为630.44亿元，资产负债率82.2%，其中一年内到期的非流动负债为34.03亿元，账上的货币资金同比下滑33.73%至52.9亿元。据了解，迪马股份2018年底的总负债为473.5亿，资产负债率为80.44%，

迪马股份还表示，公司积极推进公司债、中期票据、供应链ABS、商业地产抵押贷款支持证券等融资进程，多元化拓展融资渠道，获取发展所需资金。今年1月30日，迪马股份公告称，拟发行总额不超过20亿元公司债券，用于偿还有息债务、补充运营资金、项目建设(例如长租公寓项目)等企业经营活动。

多地项目陷“口碑危机”

在东原地产“加速跑”的过程中，一些违规行为也频频发生。湖南长沙市住建局今年7月发布《企业、个人失信行为曝光台信息汇总表》，圣特罗佩房地产开发有限公司因未取得建筑工程施工许可证擅自开工被点名。

天眼查显示，圣特罗佩房地产目前有两大股东，分别为武汉东原励丰房地产开发有限公司(简称“东原励丰”)和湖南电广传媒股份有限公司(简称“电广传媒”)，两者持股比例分别为70%和30%。东原励丰是武汉东原睿成投资有限公司的全资子公司，而后者隶属于东原地产。

此外，东原地产位于多地的楼盘项目，在交房后遭遇了业主的投诉维权。《人民日报数字河南》今年8月报道，郑州东原晴天见小区消防通道存隐患不达标，业主拒不收房。河南电视台也曾报道称，该小区还存在幼儿园占地与合同约定不符，绿化不达标，私改消防规划、防火门窗没有安装等问题。

此外，据《武汉热线房产网》2018年报道，东原地产位于武汉的东原晴天见、东原启城均遭遇了业主维权。据了解，东原晴天见原定于2918年8月22日开盘，当时楼盘对外宣称：“短短90分钟，开盘即售罄!以平均一分钟3套的速度!首批推出的276套房源，100%去化率!勇夺武汉8月住宅市场销冠!”结果开盘第二天，就有200多名业主集体维权退房。据悉，业主们认为开发商在销售过程中存在欺诈行为。同年11月11日，东原启城业主也在项目售楼部进行了维权活动，维权的主要原因集中在精装质量及精装标准上。从网络上流传的视频来看，有业主进入工地查看项目情况，却发现项目质量堪忧：糊了水泥的楼梯用脚一蹬就烂了。而针对精装部分，部分业主认为，该项目开发商存在精装减配及质量问题，如前期宣传的保温墙体，实际上只有暖气片等。

针对相关问题，中国网财经记者试图采访东原地产，但截至发稿未收到任何回复。(记者 安平)