老旧小区加装电梯，如何渡难关？

来源： 证券时报

当下，扩内需备受重视，但有效内需的最大潜力在哪?当属老旧小区。近期，老旧小区改造明显提速，住建部明确2020年要改造老旧小区3.9万个，比2019年要翻一倍。问题是，自2015年国家提出老旧小区改造以来，这一民生工程进展很缓慢，2015-2019年仅完成4万个小区改造。主要原因是，老旧小区基础设施的欠账太大，住户收入水平普遍不高，老龄化程度重，鸡毛蒜皮的事多，利益关系盘根错节，社会资本不愿进入，财力也无力负担和兜底。

笔者认为，除了水电气路管网等基础设施“补短板”外，能否推进加装电梯，将是打通改造各环节的抓手。一部电梯可以激活一栋楼的价值，不仅老年人上下楼方便了，换房需求、租赁需求和装修需求等接踵而来，这反过来也会倒逼社区公共服务打通“最后一公里”，养老、扶幼、文化室、医疗、助残、家政、快递、便利店等就有了需求之本，这会让本已陷入无人打理和衰败循环的小区重新焕发生机。但是，加装电梯恰恰就是老旧小区改造最难啃的骨头。

加装电梯，大家都认为这是个好政策，但推进起来却非常不顺，很多项目做业主的工作要花1-2年时间，业主反悔、“死也不同意”的事情常有。究其原因，就在于低楼层和高楼层之间的利益博弈。加装电梯对一栋楼的影响，本质上是楼层间的房价体系变了。未加装电梯之前，相对于3-6楼来说，尽管1-2楼采光、通风不太好，但却免除了爬楼梯之苦。反映在房价上，1-2楼的房价并不比3-6楼低多少。但是，变成电梯房之后，楼栋的房价体系彻底变了。

对于5-6楼来说，不仅顶层通风采光好，而且一下成了“电梯房”，从最不待见的楼层，一下变成了香饽饽。自然，5-6楼的业主是加装电梯的坚定支持者，只是在具体费用承担比例上扯扯皮，最后一定会妥协的;3-4楼的业主比较暧昧。加装电梯之前，3-4楼是好楼层，既有通风、采光的优势，爬楼梯还不怎么累;加装电梯后，3-4楼可能不是最好的楼层了。但同时，3-4楼也能享受到“电梯房”的红利，而份子钱相对5-6楼来说还并不算多。

所以，街道、居委做工作时，往往先集中力量拿下3-4楼业主，打消其“骑墙头”的想法。这样，加装电梯征求意见时，同意一方的力量就强大了。对1-2楼的业主来说，除了担心电梯会影响采光、通风，会产生噪音，自己会吃大亏之外，更多的是觉得便宜都被3-6楼的占了，而自己沾不到“电梯房”的任何好处。反而，加装电梯以后，1-2楼就成了最差的楼层了。加装电梯前，如果有人愿意买这栋楼的房子，1-2楼还是一个相对不错的选择，但加装电梯之后，1-2楼估计很难获得买家、租客的光临了，不好住、不好租也更不好卖。

所以，也就不奇怪，为何大多数1-2楼的业主“死也不同意”。目前，全国17万个待改造的老旧小区，合计要加装250-300万部电梯。根据住建部数据，2018年全国老旧小区加装电梯已完成1 万多部，正在施工的有4000多部，正在办理前期手续的有7000多部。满打满算，完成率也不足1%，可见有多难。笔者认为，只有当整栋楼的利益融合在一起，加装电梯的问题才更容易被推进，而这一切除了要伴随诚恳协商、相互磨合外，利益补偿才是关键。

根据笔者调研，但凡长期住在1-2楼的，很多是离退休人员、下岗职工。尽管他们拥有住房，但并未分享到地产发展和城市化的多少红利。相反，过去房地产发展，走的是增量扩张、新区开发、存量拆迁(棚改)的演进路径。老旧小区是最后才被看到的，不仅公共配套严重缺失、严重老化，房屋内部的境遇也每况愈下。因此，笔者认为，老旧小区改造，不仅是为了扩内需，重要的是让居住在里面的人群，能分享城市化和房地产的红利。因此，对于1-2楼的诉求，更多应该以经济补偿的方式来满足。这样，不仅能顺利推动整个小区的改造，还能带动整个社区复兴，存量房装修、流转，经济账，还是福利账，这都是划算的。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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