深圳楼市出现暴涨原因是什么？“经营贷”至多只是帮凶

一面是写字楼“冷清”，一面是商品房销售火爆，这种现象不只值得深圳警惕，也值得其他地方思考。目前，国家和地方出台了许多扶持中小企业、支持实体经济发展的政策，必须密切关注政策扶持资金、银行信贷的流向。

一线城市房价的涨跌最能牵动人心，其中又以深圳最甚，因为楼市外来资金多，有人称深圳的楼市是中国流动性最敏感的晴雨表。

国家统计局公布的全国3月份70个大中城市商品住宅数据显示，深圳3月份二手房价格环比上涨1.6%，高居70城第一;二手房成交量达到8008套，环比大涨3.8倍，创下了近两年来的新高。

有人欣喜，两个月前买的房转眼就涨了30多万元;有人愁苦，因为价格犹豫了一个多礼拜，新房又少了几平方米;而更多的人还在努力攒着未来房子的首付款。

无论是怎样的心情，他们都有一个相似的疑惑：新冠肺炎疫情肆虐的日子里，线下的各行各业都受到了不同程度的影响，深圳楼市怎么出现了“疫情景气”现象。

楼市火爆 乱象重现

李欣(化名)3月刚在深圳福田区买了房，在深圳“漂”了两年多，今年她决定给自己安个家。60㎡的两居室价格在600多万元，对房子她谈不上多满意，只是看房跑了半个多月，眼看着房价在上涨，她不敢再等了。

3月以来，深圳“千万豪宅秒光”、“百万喝茶费”的消息一直在房产圈内流传，焦虑的购房者有些无所适从。在某房产交易App上，李欣发现，仅仅过了半个多月，之前她关注的小区二手房价格普遍上涨，涨幅在10万元-30万元之间。

她身边不少朋友原本准备在近期买房，他们觉得疫情中购买需求减少会导致房价下跌，没想到扑了个空，反而迎来了楼市的“小阳春”。“后悔!”没买房的朋友都在“吐槽”，当时应该听中介的建议。

那段时间，不少中介给他们打电话，内容大同小异：“哥(姐)要不要看房，近期哪哪的房子要大涨”“现在买的人很多，哪哪刚开盘就没了”“差点钱没事，有资金渠道”……市场传言有大量“热钱”流入了深圳楼市。

有人质疑“热钱”来源于“经营贷”。“经营贷”是银行面向中小企业主或个体工商户经营所需的产品，利率在4%-7%之间波动。当“经营贷”利率低于房贷，这笔资金就存在流入楼市的套利空间。

疫情期间，因国家层面出台了一系列扶持中小企业的金融利好政策，部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会。比如2月底，深圳为降低中小微企业融资成本，对中小微企业和个体工商户在疫情期间获得的经营性贷款按照实际支付利息的50%给予最高100万元的贴息，贴息期限不超过6个月。

某银行从业人员告诉中青报·中青网记者，现在房贷利率在百分之五点几，“经营贷”在百分之四点多，近1个点的优惠如果用来买房对购房者来说是很划算的。对于这笔钱流入楼市，一些银行客户经理也乐见其成，“投资房产毕竟稳妥一些”。

扶持中小企业的政策红利资金被利用投入房地产领域?市场舆论不断发酵。对此，中国人民银行深圳市中心支行4月20日向辖内银行下发了自查房抵经营贷资金违规流入房地产情况的通知。

4月22日中国人民银行深圳市中心支行公布了初步排查情况：未发现刚注册企业即申请经营贷的情况;未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况;辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

“经营贷”至多只是“帮凶”

在多位受访的地产专家看来，导致深圳楼市火爆的原因很多，“经营贷”至多只是“帮凶”之一，并且影响有限。

有人总结过帮个人申请“经营贷”的操作流程，包括购买壳公司、联系中间人伪造公司经营流水等。这中间的每一步都不简单，也暗含不小的风险，没有专业人士的帮助，个人基本完成不了。

“房价不涨没人会动这个心思。”中原地产首席分析师张大伟说，“经营贷”利率虽然最近一年多直线下调，但还款周期短、归本约束严，到楼市里加杠杆风险不小又费劲。

他认为，深圳房价杠杆高是历史原因，从遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象的“三价合一”政策看，深圳是全国一线城市中执行最晚的，也就是评估价、网签价最晚统一的。而深圳楼市这一轮“小阳春”，与去年深圳豪宅税标准变动直接相关。

2019年11月，深圳普通住宅不再设置价格线，只要容积率高于1.0、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅，满两年可免征增值税。而目前市面上很少有容积率小于1.0的小区。一套目前市场价1000万元、原价300万元、购买满两年的房子原本要缴纳33万元左右的增值税，新政实施后，这笔钱直接减免了。政策直接导致了房主捂房惜售或上调房价，同时刺激了深圳二手房市场的成交量，影响至今。

“这是个资金的市场”

这些年，深圳经济增速放缓，其GDP增速从2017年的8.8%、2018年的7.6%到2019年的6.7%，每年都下降1个百分点左右。今年受疫情影响，深圳的支柱产业外贸、出口制造及国际物流遭重创。

数据显示，2020年1-2月，深圳规模以上工业增加值下降18.5%，固定资产投资下降22.9%，社会消费品零售总额下降20.5%，进出口总额下降17.6%。而深圳经济对外依存度高，2019年深圳外贸进出口总额为29773.86亿元，超过了当年的GDP总量，经济对外依存度达110.6%。可以预见，2020年，疫情对深圳经济的影响深远。

而从楼市来看，最近几年深圳商用办公楼空置率持续上升，2019年这一数据达22.4%。今年受疫情冲击，空置率再创新高。根据国际房地产顾问“五大行”之一戴德梁行的最新数据，今年第一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。

一面是写字楼“冷清”，一面是商品房销售火爆，这值得警惕。

“这是个资金的市场。”斯坦福大学经济政策研究所的资深研究员李宏彬提醒，这些年美国的经济数据、企业年报表现都不佳，但股市照样涨，因为什么?美国有很多钱，这钱没地方去就把股市给搞起来了，中国一样要注意资金的流向。

4月22日，深圳市住房和建设局发布了《深圳市住房发展2020年度实施计划》：2020年商品住房计划安排用地125公顷、建筑面积约563万平方米，计划供地拟建设6.3万套。2020年，计划安排供应公共住房用地168.2公顷;计划建设筹集安居工程项目8.1万套;计划基本建成(含竣工)安居工程项目约2.28万套;计划供应安居工程项目4万套。

计划发布的第二天，一个中介给李欣发来信息，他说，计划有明显的增加供应、稳预期效果，但深圳人口基数大、密度高、增长快，供求关系长期紧张是深圳楼市面临的一个不争事实。