内地中小房企蜂拥赴港上市 拟上市房企的两大特征

港股市场迎来一波内地中小房企递表上市!

日前，总部位于上海且深耕浙江的房企祥生控股向港交所递交上市申请。而这已经是最近不到100天内第十家递表的内地房企。

此外，总部位于成都的合能集团，以及安徽的文一地产、广东的方直集团也在近期陆续传出要赴港IPO的消息。

内地房企蜂拥H股的背后，是在A股基本已向房企关上大门、融资环境收紧及持续调控的背景下，出于解决融资及流动性需求、提升品牌影响力等目的，为了“活下去”而在审核相对宽松的港股市场上演IPO“抢跑”。

百日内十家房企递表

内地房企从未如此集中地赴港上市。

港交所披露易显示，二月底以来，已有鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、中国文旅、三巽控股、港龙中国地产、实地地产、大唐集团、祥生控股等10家内地房企递表申请在港上市。

然而，内地房企赴港上市的路已经不是那么好走:

一是，敲钟不易，排队房企港股IPO延期已成常态。

其中，三巽控股、港龙中国地产、大唐集团此前已递表，但由于届满六个月期限，招股书失效，此番已是二度递表。

此外，此前二度递表的海伦堡、奥山控股在去年底招股书再次失效后，尚未三度征战港股;发家于安徽淮南的万创国际，则在过去三年四次冲击IPO，但均因未能在6个月内完成上市而失效。

二是，即便成功敲钟，上市发行价、融资规模也普遍不够理想，上市后投资者认可度普遍不高。

数据显示，2019年虽然有6家内地房企成功登陆港股市场，持平于上一年度，但发行价普遍不够理想，上市后也普遍走势平平。

而今年前5个月，只有汇景控股等极个别内地房企成功在港上市，该公司的公开发售认购也只有原定计划的32%。实际上，汇景控股也是二度递表才最终上市。

除了前述10家正在排队的内地房企外，总部位于成都的合能集团，以及安徽的文一地产、广东的方直集团也在近期陆续传出要赴港IPO的消息。

拟上市房企的两大特征

整体来看，这波上市浪潮中的内地房企主要呈现两大特征：

一是，多为区域性房地产开发企业，无论是土地储备面积，还是销售规模都相对不高。

以刚刚递表的祥生控股为例，公司虽然总部在上海，但其主要深耕于浙江。

截至3月末，祥生控股拥有的土地储备总额约2300万平米，其中一半以上位于浙江省，公司去年物业开发及销售收入的六成以上也来自浙江。

此外，总部同样在上海的港龙中国地产、三巽控股，土地储备也颇为集中，前者有72%的储备集中在江苏，后者89%的土地储备位于安徽。

土地储备只有133万平米的领地控股则高度依赖四川大本营，公司90个房地产开发项目中，有57个位于该地区;储备面积最少的鹏润控股(77.7万平米)，项目更是集中在白沟新城、高碑店市两座小城。

二是，无论是建筑面积还是净利润，前述房企普遍在近年呈现快速扩张态势，伴随而来的，则是负债率高企，以及相对紧张的现金流。

以土地储备最多的祥生控股为例，作为2019年销售超过千亿的最后一家未上市内地房企，过去三年公司已确认建筑面积复合年增长率达104%，去年净利润增幅更是高达650%。但公司目前仍面临这较高的杠杆水平，去年末净资产负债比率为3.6倍。

而去年把总部从江苏常州搬到上海的港龙地产近年积极拿地，进军上海以及河南、贵州多座主要城市，公司近三年净利润复合年增长率近280%。

但与此同时，港龙地产的资产负债比率由2018年初的99%攀升至今年3月末的287%，融资成本也随之走高，近两年经营活动现金流净额则由正大幅转负，凸显较大的资金压力。

密集上市的背后：解决融资问题最紧要

在亿翰智库首席研究员张化东看来，虽然十家房企集中在最近100天递表，但并不意味着这些房企近期才开始谋划上市。

“按照披露的财务数据往前倒推，还是集中在一年半以前，也就是18年下半年到19年上半年那个时期，当时的港股市场内房股表现还是不错的，给其他内地房企上市带来了示范效应。”张化东称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，区域性房企集中递表，一方面说明部分中小房企还是认为今年是有机会的，希望借助资本市场实现较好的业绩表现;另一方面，港股市场的上市门槛相对较低，所以一些中小房企也热衷于到香港上市。

事实上，在A股基本已向房企关上大门、融资环境收紧以及持续调控的背景下，港股市场审核相对宽松，由此引来中小房企上演IPO“抢跑”热潮。

张化东认为，上市关键是解决了房企碰到的资金问题，“打通了香港资本市场，也拓宽了公司债、海外债、股权融资等融资途径，还是能解决一部分资金需求的”。

严跃进则表示，上市后区域性房企的品牌影响力会有较大提升，而如果没有上市，市场机会可能就越来越少。不过他同时指出，上市后如果经营业绩上不去，股价表现可能就不会很好。

值得注意的是，于房企而言，上市是一个好的开始，但也只是企业经营发展过程中的一个节点。

在张化东看来，除了上市以外，区域性房企要“活下去”，还应该做好两件事：

一是，需要进一步的深耕。特别是在所在区域的基础上，探讨向其他区域进行有限度的扩张，或是集中式扩张。

“区域集中度过高还是存在一定风险，一旦碰到所在区域长时间市场萎靡，对房企的冲击还是比较大的。”张化东表示。

二是，部分区域性房企除开发主业外，还会尝试多元化布局，但一定要保证主业能有足够的现金流，并且其他布局不占用主业的现金流，这给中小房企的现金流管理提出了一定要求。(安毅)