不在市场高点拿地 龙湖集团现金短债比升至4.55倍

“下一步仍要坚持财务自律，做好稳健发展的准备。”8月26日，在龙湖集团2020年中期业绩说明会上，龙湖集团董事长吴亚军表示，从当下来看，中国的城市化发展、消费升级、服务升级依旧是下一个十年里的三个机会。

“全年销售目标不变，下半年供货量充足，有20%是全新项目。”龙湖集团执行董事兼CEO邵明晓表示，在全年4100亿元供货量下，对完成2600亿元目标充满信心。

“近几年，龙湖集团提出聚焦C1-C4主航道业务发展，各航道业务能力不断强化。在C2商业运营航道，在手项目达到90多个，现已开业40个，今年收入有望达到60亿元，预计每年有30%的增长速度;C3航道长租公寓业务已经开始盈利，这是龙湖集团未来的利润增长点;C4物业管理航道业务收入今年有望超过60亿元。”在业绩说明会上，公司管理层表示，未来C1地产开发业务会保持两位数的增长，全集团利润也会保持两位数的增长。

不在市场高点拿地

今年上半年，龙湖集团地产开发合同销售1111.0亿元，同比增长5.2%，在微弱的市场环境中保有微增长，已售出但未结算的合同销售额为3021亿元。今年前7个月，完成全年销售目标的57%。

截至2020年6月30日，龙湖集团实现营业额511.4亿元，同比增长32.6%;实现归属于股东的净利润为63.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。

“营收大幅增长，结转增加，主要得益于公司抓住了近几年来房地产市场向好的红利。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，公司在销售毛利率、销售净利率、ROE、ROA等方面常年大幅高于行业平均水平，这主要得益于公司良好的成本管理和产品力带来的溢价能力。

在投资布局方面，截至2020年6月30日，龙湖集团新增53幅新地，新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米，权益面积743万平方米，平均权益收购成本每平方米6425元。截至2020年6月底，集团土储合计7354万平方米，权益面积5128万平方米，约90%的货量集中在高能级城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。

贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，6425元/平方米的拿地均价在全国化布局的房企中属于中等偏上的水平，可见其土储布局城市确实属于能级较高的区域。

“城市选择不会变化，投资拿地有纪律指标，在将净负债率控制在50%-60%之间的红线下按自身节奏投资。”邵明晓表示，目前公司的土地储备够3年至4年开发，不是特别着急拿地，不会在市场高点拿地，地价过热时会比较节制。

现金短债比升至4.55倍

在“房住不炒”的定位下，降低杠杆率，控制有息债务一再被强调。未来，行业发展将面临利润下降、融资收紧等难题，逆市飘红和弯道超车越来越难，头部房企发展将更加稳健，市场将更加利好高度自律的房企。

鉴于这种对行业发展的预判，龙湖集团保持高度的克制、谨慎以及“天晴补屋顶”的未雨绸缪，在今年年初即把握窗口，完成了数笔境内外再融资。

截至2020年6月30日，龙湖集团保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比为4.55倍，一系列指标均维持在行业内较高水准。

“从当前房企现金短债比水平来看，多在2倍左右徘徊，即使在头部房企阵营中，高达4.55倍者也不多。”肖云祥向《证券日报》记者表示，在这方面，龙湖集团、中海地产等少数几家房企长时间处在第一梯队中。

“我们的每一笔贷款都没有展期，要么及时还要么提前还，在这个资本密集的行业，这给龙湖集团带来了巨大红利。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，根据“三道红线”(剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%及现金短债比不得大于1倍)的触线标准，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档，龙湖集团是“绿”档，“负债年增速不超过15%”刚好暗合了龙湖集团内部测算的标准，所以这一标准对龙湖集团影响不大。目前，龙湖集团是国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构(标普/穆迪/惠誉)投资级评级的民营房地产企业。

“信用评级直接对应融资规模、融资成本和融资难度。”潘浩向《证券日报》记者表示，在房地产融资预期收紧的情况下，房企需要提前为长远发展进行规划布局。

事实上，从当下的房地产行业格局和发展趋势来看，在控杠杆、稳房价的调控基调长期延续背景下，想要一如既往做个“优等生”，除了“拿准地”、“会融资”、提升运营效率等基本能力之外，更要有自律性、重视客户满意度。鉴于此，龙湖集团也提出，未来要坚持走稳健发展、品质致胜之路，以拥抱变化的姿态和战略聚焦的定力，坚韧生长。(记者王丽新)