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决策失误净利下降 激进拿地的金地集团终遭反噬

2020-11-12 17:40:18    来源:企业观察报

曾因在股市中表现活跃且具有行业代表性而被誉为四大地产龙头股“招保万金”之一的金地集团,近年来却有明显掉队的趋势。

10月29日,金地集团发布了三季度报告。公告显示,报告期内,公司累计实现签约面积823.5万平方米,同比上升15.9%;累计实现签约金额1,700.5亿元,同比上升19.9%。

然而,与销售额表现不同的是,公司前三季度营业收入40,439,020,459.81元,同比减少4.92%,归属上市公司股东的净利润4,992,173,588.11元,同比减少7.98%。

掉队的金地集团一直奉行快速拿地、快速建设、快速销售和快速结转回笼资金的高周转模式,以期能重回头部房企行列。

知名房产分析师王雪松在接受《企业观察报》采访时指出,高周转模式其实进入2019年下半年已经出现了困难。高地价、慢去化、产品利润率下降、财务成本上升,意味着企业高周转的风险非常大,通常会一个项目亏损便可能吃掉好多个项目的利润。高周转模式,现在基本已经不太可能了。实行高周转的模式,今年都面临资金困境,金地应该也不会例外。

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-THE FIRST-

决策失误净利下降

实际上,金地披露的中期业绩上述状况就已显现。数据显示,上半年公司营收约198.75亿元,同比下降11.6%;归属上市公司股东净利润29.82亿元,同比下降17.89%;基本每股收益0.66元,同比下降17.5%。

彼时,中报称,营业收入下降主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积减少。和其他大部分房地产企业一样,疫情成为影响上半年业绩的主要因素。

事实上,究其根本原因,还是上层决策导致的结果。金地集团想要快速恢复市占率的房企,因此选择了激进的策略,奉行快速拿地、快速建设、快速销售和快速结转回笼资金的高周转模式。

金地也凭借这套模式,金地2013年定下“5年内销售额破千亿”的目标到2016年就提前实现,当然这里离不开2014-2015年的房地产市场的火热对加速房企资金回笼的利好,但更重要的一点在于金地高周转模式缩短了存货周转期。

2015年,金地全年销售额只有617亿元,到2016年,年销售额直接突破千亿,达到1006.3亿元,同比增长63.2%,重回头部房企行列。

此后三年金地销售规模持续扩大,2017年,全年销售额为1408.1亿元,同比增长39.9%。

到2018年,金地全年销售额再度增长200多亿元,达到1623.3亿元,同比增长15.3%。到去年,金地销售额直接突破两千亿,达到2106亿元,同比增长29.74%,成功迈入两千亿房企俱乐部。

高周转模式就像吸鸦片一样让金地上瘾,与高周转模式伴随的就是高财务风险。2016年至2019年,金地集团净负债率从28.40%一路走高至60.24%,即债务在三年内增加了560多亿元,净负债率提升了近50个百分点。而头部房企碧桂园在2019年的净负债率为46.3%,万科为33.9%。

也是从2017年开始,金地集团经营现金流净额一直为负,今年更是密集发债“借新还旧”。

据统计,今年上半年,金地集团已发行共210亿元拟用以偿还到期的公司债券,其中包括四期共计40亿元的超短期融资券、三期共计60亿元的中期票据,以及一只已获上交所通过的110亿元小公募债券。

或许是迫于猛增的债务压力,在密集发债过程中,金地集团还出现一次发债后私自下调利率的行为,一度令市场愕然。

今年4月,金地集团违背了公司债《募集说明书》中所写的“提升”利率基点的约定,单方面将利率从5.29%调降至1.50%,此举立刻在投资者中引发强烈不满。据计算,10亿元的债务,照此变更利率,金地集团将省去3700多万利息。

下调利率次日,上交所下发问询函质疑金地此举是否合规。迫于各方施压,金地集团于4月28日发布“维持利率不变”的公告,并“就上述事宜给市场造成的不当影响深表歉意”。

独立评论员、高级经济师周正国对《企业观察报》说,2014年400多亿元销售额,2019年过了2000亿元,今年也应该过2000亿元,还是全国排在12名左右。说明行业排名门槛快速提高下,金地为了维护行业地位,也被迫加快了扩张。拿地模式增加了合作开发,大规模扩张,加上不是自己全部控制,开始出现质量问题,资金链也开始紧张。各个行业快速扩张都有类似失控现象。需要加强管理,加强团队培养与控制。

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-THE SECOND-

卷入维权债务风波

虽然金地集团近年来的销售业绩一直不错,但营业收入的结算表现却不太稳定,营业收入远不及公司销售额的增长情况。这一方面与公司在项目开发中权益占比较低有关,另一方面或许也与公司在项目操盘或房屋交付过程的影响有关。金地集团在不同地区的多个项目都被爆出存在虚假宣传、施工问题、违规交付等现象。甚至在一些城市,金地正逐渐成为“欺诈”的代名词。

在浙江金华,金地参与开发的千万豪宅“金地中梁西江雅苑”就于近期遭遇业主投诉。业主表示,该项目多幢在建新房不同楼层存在“梁柱轻轻一抠,混凝土就会掉落”的情况,并且,天花板、墙壁、露台、飘窗等也有不同程度的开裂。

另一则东莞住建局于9月发布的《关于物业服务企业涉黑涉恶有关情况的通报》中,金地物业因通过暴力手段对待维权业主而被判处寻衅滋事罪。

尽管物业服务纠纷对房地产行业来说并不新鲜,但金地集团2020年的表现多少有些不尽人意,多个项目都因虚假宣传而被监管部门点名。就在两个月前,金地集团深圳项目又因虚假承诺被法院判赔23位业主共7400万元。

在武汉,金地的4个项目均因“以毛坯价备案但卖的是精装房”而被业主维权。依照七部委在2018年6月联合下发的建房【2018】58号文件,未按政府备案价格要求销售商品房,或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式变相实行价外价属于违法违规行为。

在浙江杭州,金地旗下金地江山风华项目也因虚假宣传问题曾被业主投诉。业主称,该项目北区在售楼盘早期宣传是洋房,现在却变成了小高层,开发商对洋房与小高层的定义不明确,存在任意更改商品房性质的做法。不仅如此,金地在杭州的金地玖峯汇项目,也被业主投诉“偷工减料”。业主表示,该项目在室内施工中,地面防水高度未能达到基本标准,厕所卫生间等隔墙使用材料也不达标。

在山东青岛,金地项目因在售卖时以“地铁沿线”进行虚假宣传,而被当地市场监督管理局处以罚款11.6万元。同年8月,金地参与开发的两个北京项目由于涉及不实宣传、补充协议中存在不合理条款、样板间装修标准与实际交房标准不符等违规行为,被北京市住建委责令立即整改,并予相应曝光。

关于安全质量、虚假宣传等问题,上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《企业观察报》采访时指出:“一方面是因企业高周转带来的副作用,另一方面是企业管理上出现了问题,如果一个好的企业,肯定会把质量看得比较重要,即便是出事了,相信也会用最好的方法最快地去解决问题。不要看企业大,没用的,一旦品质或口碑做倒掉了,以后开发的产品人家都不买了。”

每次业主维权的发生都会为房企的名誉留下一个污点,更会影响房企后续项目的营销和推广。在业内人士看来,金地集团质量问题频发,多半是由于销售业绩压力大,盲目加快工期以及在质量监管方面松懈所导致的。一直以来,金地都十分强调高周转的概念,这些维权现象说明,金地在高周转过程中也面临很多压力。若未来管理不到位,金地的项目安全质量问题会继续发生,这会极大损伤公司的品牌及形象。

《企业观察报》注意到,多年前,金地集团董事长凌克曾对媒体说:“房地产企业的发展固然要快、要规模,但首先得把产品做好。公司发展要在‘好’的基础上求‘快’,而且要把这个‘好’放得权重大些。”如今金地的作为,似乎与凌克的想法在背道而驰。

知名房产分析师王雪松认为,高周转模式下的质量问题增加是必然的,这对房企持续性经营肯定会产生很大的影响,一旦市场风向改变,变为买方市场后,这种不诚信行为对企业销售肯定会产生很大的影响。

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-THE THIRD-

转型升级暂难获利

地产行业进入存量时代,转型升级成为房企关键词。金地集团2010年提出,“以住宅业务为核心,商业开发和地产基金为两翼”的“一体两翼”,2020年,凌克董事长提出了企业发展的新目标——“在产业地产方面,金地公司希望成为科技孵化的领先者;在地产板块,希望我们成为地产科技的领导者;在综合开发方面,希望我们成为一家综合性的城市服务提供商。”

金地集团试图通过产业地产寻找盈利突破点。但以当下市场环境来看,产业园的回报周期较长。金地集团董事长凌克就指出,产业地产的盈利需要卖掉或REITs(房地产信托投资基金),而国内REITs尚待进一步放开。

2016年,金地集团成立专注于产业园区开发建设及运营管理的子公司“金地威新”,先后落地深圳金地威新软件科技园、上海金地威新闵行科创园、上海金地威新嘉定智造园等高端制造产业创新基地。

但是,产业地产是一个融资渠道匮乏的产业,且开发和运营期均较长。无论是前期投资建设还是后期管理运营,产业地产都是以资本链条为主轴进行操作,要求企业有非常强大的资金保障和融资能力。

根据此前金地威新副总经理张庆军的说法,金地产业的商业逻辑是资产证券化,金地产业园区未来要进入资金通道,比如REITs等。但从目前国内相关体系完整程度来看,使用REITs形式来代替信贷恐怕还很难做到。

“REITs是国际资本市场成熟的金融产品,相当程度上起到了中流砥柱的作用,使用量非常大,甚至在国外房地产市场也是最主要的资金来源。而我们国家是间接融资占比较高,占80%以上,REITs等房地产资产证券化产品还处于探索阶段。”宋丁说。

除去在实现资产证券化方面还有一段路要走,产业园区的监管环境也不明朗,如圈地另作他用便是产业地产存在的乱象。由于产业土地价格较低,不少开发商采用以产业项目立项,然后变更土地用途,开发商业和住宅项目,或者二次转让获取高额土地升值收益。

随着行业进入存量时代,房企之间的竞争加剧。业内人士认为,金地集团面临的困境是我国房地产行业的一个缩影,随着房住不炒成为国家长期的政策,房地产过剩的情况就会浮出水面,房地产行业回归正常,房子成为了正常的商品是必然的趋势。炒房时代结束后,房子就剩下居住的功能了,既然房子是用来住的,房地产商只能提供质优价廉的商品才能生存下来,而不能提供质优价廉商品的大量地产商将会被迫淘汰出局。房地产行业的转型升级向金融地产转型升级,为地区经济发展服务,帮助地区打造产业集群,为地区提供质优价廉的房子,才是地产商唯一的出路。

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