房地产税很可能进入试点 休要误解房地产税改革

房地产税就像“狼来了”一样，年年喊，但始终没来。几天前，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局在京召开的房地产税改革试点工作座谈会引起广泛关注，此次座谈会由财政部领衔，参加会议的都是和房地产税密切相关的部门。会议还听取了部分城市人民政府负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。舆论认为，房地产税可能已有改革方案，下一步很可能进入试点。这回，也许狼真的要来了。

很多人搞不清楚房地产税和房产税有何不同，总是把它俩混为一谈。2011年，重庆、上海已经开始试点征收房产税，试点推进得较为顺利。今年年初，上海曾经发过一个通知，延续十年前制定的房产税试点办法，很多人想当然地以为房产税新政出台了，其实大谬。房产税与房地产税是两个完全不同的概念，顾名思义也能看出其中的不同，后者除了房产税，还包括城镇土地使用税以及其他税费在内，这是一个新税种。而且，房产税试点是由税务总局牵头，更偏向税制改革。而房地产税立法，是由人大常委会预算工委牵头，财政部参加起草。以前常说土地财政，按照分税制改革方案，土地收入归地方财政，这次座谈会由财政部牵头，意味着房地产税改革与财政收支关系更大，更侧重于央地财政关系，以及如何为地方财政建立稳定持续的财政收入税源，将帮助地方政府逐步从土地财政转向持有税支持下的地方财政体制。

2011年，实施房产税试点后不久，2013年，党的十八届三中全会决定首次提出，要加快房地产税立法并适时推进改革。房地产税第一次进入公众视野。去年，中共中央、国务院提出要“稳妥推进房地产税立法”，今年4月，在国务院新闻办举行的发布会上，财政部首次提出要积极稳妥推进房地产税立法和改革。从稳妥推进变为积极稳妥推进，态度有了明显变化，这次座谈会财政部又主动向社会放风，这也从一个侧面证实，财政部主导的房地产税改革，更侧重于财政体制改革，而且应该是已经有了具体的改革意见，这次座谈会就是征求意见座谈会。很可能会在立法完成之前，先在部分城市推出房地产税改革试点。

去年召开的中央经济工作会议提出要解决大城市住房问题，意味着大城市可能先行试点，这次座谈会提到部分城市政府负责人参加，很可能在哪些城市开征，中央和地方已经酝酿并且基本上达成一致了。因此，舆论推测，参加这次座谈会的城市后续试点的可能性最大。这次座谈会是一次试点前的准备会议，年内就会确定试点城市和方案，明年初就会开始试点工作。

房地产税改革和房地产税立法，是一件事情的两个方面，改革推动立法，立法指导改革。根据税收法定原则，新开征的税种必须先有法律，立法工作一直由全国人大预算工委牵头、财政部参加。但因为房地产税牵涉面太广，因此立法进程很慢，立法草案一直未见落地。也许这次房地产税改革落地，有望推动立法加快进度。

根据全国人大常委会公布的2021年度立法工作计划，房地产税立法不在此列，意味着至少在2021年，房地产税立法草案不会出台。但房地产税立法已被列入本届人大五年立法规划，理论上说，到2023年本届人大届满时，应该出台房地产税法。

很多人都把房地产税看作调控房价的重要手段，以为房地产税一开征，房价就会应声落地。这多半是一种误解。如上所述，房地产税改革是财政体制改革的一个重要方面，同时也是建立房地产长效机制的一个重要方面，它的作用不在于降低一时一地的房价，而是为了稳定税收、稳定房价。担心房地产税出台后可能造成房价暴跌，完全没有必要。房地产征税依据的是评估价，如果房价下降，房地产税反而征收不起来，这违背了征收制度设计的初衷。房地产税是合并目前的房地产税费，只是把现在征收的各种税费合并起来，改为单一的房地产税，因此，整体上不会比原来税制结构下的税负增加太多。对于初期的房地产税，大家的共识是宽税基、高豁免和低税率。简而言之，就是存量增量、住宅商业都要征收，同时按照人均居住面积设定豁免面积，如果面积没有超标或者超标不多，一般家庭可能很少缴税或不用缴税。税率初期大概在0.3%-0.5%之间，缴税成本相当于家庭年均可支配收入的3%-6%，这也是国际惯例。

因此，房地产税立法与改革已经提上议事日程，在可预见的两三年内，它很可能会成为现实，但它不是一头饿狼，一般人无需过度恐惧，除非你有很多套房。(陈雪根)