商业办公等非居住存量房屋 允许改建为保障性租赁住房

7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》)，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。其中提到，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在一定条件下允许改建为保障性租赁住房。

此前，深圳、济南等地已有政策，允许既有商业和办公用房改建为租赁住房，但允许改建为保障性租赁住房尚属首次。专家认为，保障性租赁住房或许成为改建的突破口。但能否通过优惠政策提高多方参与的积极性，还有待观察。

明确指引：鼓励多主体供给

根据第七次人口普查数据，2020年我国有3.76亿流动人口，十年间增长了将近70%。尤其在一些人口净流入的大城市，住房问题已从总量短缺转为结构性供给不足。

“流动人口由于普遍收入较低，租赁需求主要以小户型、低租金为主，而市场供给的主体是60-90平方米、租金3000元以上的两居室，公租房供给规模更少，导致新市民、青年人等住房条件较差、寻找合适房源十分困难，尤其是维持城市运行必不可缺的从事基本公共服务的群体。”贝壳研究院高级分析师黄卉分析认为。

高度重视保障性租赁住房建设，这是今年乃至“十四五”期间房地产市场发展的主线。此次国办发布的《意见》，对保障性租赁住房的发展有了明确的指引方向。

《意见》首先明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

相比以往的政府主导，引导多方参与是此次政策的重点。《意见》提出，保障性租赁住房主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉北京商报记者，此次政策改革有很多新变化，尤其是在调整“多主体供给、多渠道保障”的表述、强调供地主要来源为集体经营性建设用地、上调产业园配建租赁住房的比例、落实租赁用地“地价租金联动”机制等方面都有重要的改革。

前有试点：进阶版“商改租”

租房有保障，增加供给是关键。《意见》提出，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

“对于闲置办公楼来说，如果没法转变为普通住宅，改造为保障性租赁住房也是一个比较好的去库存的方案，整体改造空间还是比较大的。”严跃进告诉北京商报记者。

实际上，相比于被“封杀”的“商改住”，此前北京、济南、深圳等多地曾发文鼓励“商改租”。2018年，北京发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》，明确产业园区低效闲置厂房和闲置商场、写字楼或酒店等均可以改建为租赁型职工集体宿舍;用于改建建筑，应是独立成栋(幢)或可实行封闭管理、建筑面积达到500平方米以上的独立空间。

去年初，深圳发文正式允许“商改租”。按照要求，改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)，且只能用作租赁住房，不提供学位。

当时，深圳写字楼空置率备受关注。有数据显示，2019年深圳写字楼空置率同比上涨6.33个百分点至22.04%，宝安中心片区和前海合作区的空置率分别高达40%和70%。“商改租”的提出，既能解决商业和办公用房的控制问题，一定程度上也能缓解深圳的住房紧张问题。

但真正的改建并不容易。在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，多数商办写字楼是高房价时代，用“价高者得”的方式制造而来，改成租赁住房有很高的沉没成本。此外，改造成本也不菲。商用楼的消防要求远低于住宅，而租房要接入明火、接入燃气，单就消防成本来讲就很高。另外，还需要煤气、烟道、自来水等管道接入、卫生间改造等，在原本的规划设计，很少有给这些留接口。

成本面前，市场主体参与改造的积极性并不高。而与此前各地鼓励将商用办公楼改造为市场性租赁住房不同，《意见》聚焦于保障性租赁住房。

两者的主要区别在哪里?“一般对于改保障性租赁住房，政策上会给予更大的支持。”严跃进直言，实际过程中，如果政策到位，企业也是有动力愿意去做的。“因为长期闲置在那里一点用处都没有，响应政府号召去做保障性的租赁住房，或许还有收入。所以‘商改租’的突破口可能就是保障性这一块。其实根据市场，计算成本和收入来做产品。后续如何去激励也是一个很重要的课题。”

大力支持：显著减少项目成本

北京商报记者注意到，2019年底，住建部曾部署在沈阳、南京、苏州等13个城市开展完善住房保障体系试点工作，重点发展政策性租赁住房。

在此轮试点中，政策性租赁住房多由市场主体投资、建设、运营，既有新房源，也有对存量住房的改造。各试点城市也可因地制宜。如河南、郑州结合自身存量拆迁安置房较多的特点，引导租赁企业购买拆迁安置房的租赁权，再出租给新市民群体，未来三年计划筹集15万套房源。

然而，试点普遍面临土地、规划、审批及资金平衡较难等问题，亟须国家层面出台文件。根据试点经验，为鼓励多主体参与保障性租赁住房建设，《意见》从多方面提出了明确的支持政策。

在审批流程方面，《意见》要求各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。

同时，《意见》表示，中央将对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助，并综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

6月18日召开的国常会决定，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。当时并未被明确纳入的保障性租赁住房，也在《意见》中得到明确。

“住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负压力大的问题。此次政策明确指出集租房土地使用权可以办理贷款，并提出加大对保障性租赁住房的信贷支持力度、提供长期贷款，在房地产信贷管理时差别化对待，未来保障性租赁住房的融资环境将获得改善，融资难的问题将被有效缓解。”黄卉告诉北京商报记者，《意见》提供金融、财税等政策支持减轻负担，能够有效减少保障性租赁住房项目的成本，提高租赁企业的积极性。(北京商报记者陶凤王晨婷)