南京成都挂牌128宗地 竞拍规则有哪些变化？

22城首轮集中供地的意外火热，也促使第二轮供地更多的规则调整。

8月24日晚-25日上午，四川成都、江苏南京两城先后披露了第二轮集中供地情况，总出让地块达128宗。披露地块信息的同时，竞拍规则也有了不小变动，两城同时采用了“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。

由于首轮集中供地市场情绪火热，不少地块溢价封顶，加上竞配建等综合拿地成本较高，房企利润率被进一步积压，日前，有媒体报道，自然资源部已对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，具体包括竞买人资质、购地资金来源、地块溢价率不超15%、触顶后不得以竞配建形式增加实际地价等要求。

此次宁蓉两城挂牌信息中，在溢价率、购地资金来源、马甲拍地、触顶后确认竞得人的方式等方面都有了新的变化。

128宗地1200亿

具体来看，两城竞拍规则变动还不尽相同。

8月24日晚间，成都披露了第二轮集中供地信息，本批次供地涉及成都12+2个区，合计地块数量达75块，接近上批次集中供地数量(40宗)的两倍，合计约5686亩，起拍价约600亿元，将于9月15日-9月17日三天进行集中拍卖。

同时披露的还有第三批集中供地大致时间，为10月-11月。

出让方式上，成都第二批供应的地块均采取“限房价、定品质、竞地价”的方式出让。其中，“限房价”指的是“限定清水最高房价”，这与此前的“限定清水最高均价”有所不同。

同时，公告提出，本次拍卖宗地不接受自然人报名;同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买;意向竞买人参与本次出让宗地竞买所缴纳的资金须为合规自有资金。

对经审查资金来源不符合要求的，相关部门将依据本公告要求或出让合同约定，取消意向竞买人的竞买资格，取消土地竞得人的竞得资格并解除土地出让合同，依法收回国有建设用地使用权，已缴纳的宗地竞买保证金不予退还，且一年内不得参与成都市的土地招拍挂活动。

成都披露次日，南京也挂出了第二批集中供应的53宗地块，总起拍金额621.55亿元，将于9月26日开始网上竞价出让。

与成都一样，南京也采用了“限房价、定品质、竞地价”方式出让，并规定所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过上述核定价格(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定);所建商品住宅项目须按照《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》执行。

南京的竞拍规则变动主要可归纳为五点。一是本批次地块最高溢价率由之前的30%下调至15%;二是竞得土地后6个月内商品住宅不得上市;三是同一竞买人在同一批次报名地块不得超过总量30%;四是“一地一策”，提高部分地块竞买门槛;五是部分地块不得合作开发，即该地块不得联合报名竞买、不得合作开发，竞得土地后，竞得人可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让。

此外，当南京地块竞价触及最高限价时，需通过摇号确定最终竞得人，且摇号地块对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

首轮供地“后遗症”

上周，辽宁沈阳、江苏苏州和山东济南也相继发布了第二批集中供地延期的消息，并对“马甲”公司拿地、竞买资金来源等方面作出要求。

据不完全统计，22城中已有深圳、上海、天津等十余座城市延期或中止第二批集中供地。

二轮供地的“卡壳”、规则调整与首轮集中供地超出预期的热度有直接关系。

据中银证券研报显示，22城首轮集中供地出让成交总价破万亿，楼面均价9993元/平方米，较去年增长20.7%;平均溢价率15.3%，较去年提升了1.6个百分点，整体热度较高的主因在于开发商急于在上半年补货以求年内实现销售及回款。

高溢价拿地后，能否“算得过账”也是房企需要考虑的问题。

日前，22城首批集中供地收金第一的杭州便遭遇了退地，宋都股份在拿地2个月后，宣布放弃其竞得的8号地块，缴纳的5000万元保证金不予退还，要知道，宋都在一季度的归母净利润仅3685万元。即便是深耕杭州多年的滨江，其董事长戚金兴也坦言，“努力做到1%-2%的净利润。”

中银证券研报进一步指出，22个集中供地城市的平均静态毛利率为34%，较去年下降了8个百分点，高自持与高配建进一步拉低预期毛利率6个百分点。

在房企中期业绩会上，也有不少企业发声，称“房企补仓意愿非常强烈，土拍表现十分内卷”“除了房价稳定，也希望地价稳定”。

为了更好的实现“三稳”，有媒体称，8月中旬，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面内容，即参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质、审核房企购地资金来源、单宗地溢价率不得超过15%，以及不得以竞配建等方式增加实际地价。

随着官方发声，多城二轮供地延期和规则调整。中银证券预计，未来二三轮供地将由“控表面地价”向“控实际地价”转变，后续集中土拍热度下降，行业利润空间有改善预期。从企业端看，上半年拿地较为积极的龙头房企投资强度或有所缓和;中小企业获地概率提升，但龙头房企的综合拿地实力更强。(左宇)