银行房贷积压 “卖一买一”换房客操作上宜缓不宜急

“现在网签已经预约好了，但因为房贷迟迟没批下来，一直在等着”“房贷一直没批下来，原业主刚卖的房子已经涨了50万元，现在原业主想解除这次交易”……近日，广州日报全媒体记者走访调查发现，由于广州各大银行房贷额度紧张，房贷大量积压，目前广州房贷的放款时间已经普遍延长至4～6个月。

在“房住不炒”的调控主基调下，记者调查了解到，银行对于首付资金、收入流水等审核趋严，当前市场上的投资型贷款客户减少。与此同时，随着放款时间的延长，由于期间房价发生大幅变动，对于“卖一买一”的换房客产生较大影响。有房地产业内人士建议，对“卖一买一”的换房客而言，最好还是严格按照先卖房再买房的顺序，避免双向进行而资金无法同步的风险。

市场：买卖双方纠纷不断 审核趋严换房没成功

“现在网签已经预约好了，但因为房贷迟迟没批下来，一直在等着。”近期刚刚购置一手新房的许女士说。记者走访调查发现，除了购置一手新房的购房者受到房贷困扰外，还有不少购置二手房的购房者因房贷问题陷入纠纷之中。

“去年10月份，申请了100多万元的房贷，本来预计今年1月份放款，但直到2月份才放款。”刘先生最近因购房陷入了一场纠纷之中，遭遇业主起诉。记者了解到，在其签约合同中，买卖双方对于合同中提及的购房款项理解有分歧，买方认为该款项为首付款，而业主认为该款项为包含银行房贷在内的所有款项，由于银行房贷迟迟未批，业主以款项未到位为由，要求解除本次交易。“现在业主起诉我，表面理由是银行不放款，但真正的核心理由是房价涨了，业主所卖的房子，现在已经涨价50万元了，但他又没来得及换房，所以反悔了。”刘先生苦恼道。

记者了解到，刘先生的经历并非个例，“现在因为银行放款非常缓慢，对于符合放款条件的交易大量积压不放款，导致出现了大量纠纷。”有业内人士向记者透露，业主收不到钱，导致无法再买房、耽误治病和投资等;买家无法收房，导致无法入住、影响装修等。“部分交易出现了诉讼，业主以买家迟迟未付款(其实是银行不放款)为由，到仲裁委仲裁，或者法院起诉，平台增加了很多社会成本，增加了法院的工作量，而这些交易双方本身没有过错导致的，也不是买家蓄意阻挠，违约导致不放款。”该业内人士向记者说道。

此外，随着房贷收紧，银行对收入流水和首付资金来源审核也趋于严格。今年5月份，王女士卖了80平方米的老房子，打算换成120平方米的新房。但是，到目前为止，她还没换房成功，一直等待银行房贷审批的通过。“近期我刚换工作，收入流水不够新房子贷款的标准。本来想着多付首付款，降低贷款金额，但现在首付资金也查得很严格，所以只好等收入流水符合标准才买大房子，现在只好以返租的形式住在80平方米的老房子里了。”王女士表示。

银行：年初的房贷至今未放款 现在放款得等半年左右

目前银行房贷情况如何呢?记者走访了解到，多家银行表示，当前房贷额度紧张，放款时间没办法确定。“有申请的房贷，从年初到现在都还没放款，现在房贷放款得等半年左右了。”有金融业内人士向记者透露。

“银行从2020年的年中就减慢房贷放款的速度了，这是非常罕见的。”某资深按揭贷款专家提到，以前每年从10月份开始，银行放款较少，因为对业绩好的银行而言，当年放款越多，意味着第二年要完成的任务越重;而对业绩不好的银行而言，干脆直接换取第二年的开门红，但是到了12月份，银行又会开始放款，是因为要在年末根据业绩情况来进行一些调整。

记者了解到，今年年初，央行和银保监会给各家银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比画定了“两道红线”，这也意味着，对银行而言，可供发放的住房贷款额度就减少了。

“银行出于防范风险，对房贷资质审核更加严格;此外，部分银行通过延长审贷时间，一定程度上也是为减少客户流失，等待房贷额度释放。”光大银行金融分析师周茂华表示，下半年房贷额度走势主要与市场房贷需求、银行房贷额度空间和房地产调控政策有关。整体看，下半年房贷额度仍呈现偏紧格局或紧平衡格局。

此外，今年以来，房贷利率迎来多轮上调，广州有银行的二套房贷款利率超过6%。

“房贷利率上升反映部分区域银行房贷市场供需偏紧，只要下半年部分区域银行房贷这种偏紧格局未变，房贷利率至少暂时还下不来。”周茂华补充道。

提醒：“卖一买一”换房客操作上宜缓不宜急

房贷收紧，会不会出现退订情况?某中介公司工作人员伍女士表示，如果买卖双方签订好买卖房屋合同，由于申请的房贷迟迟未放款，卖家临时变卦不卖的情况，就是卖家违约，目前这种情况不多。在此情况下，卖家会倾向于全款的客户，但是全款的客户太少了。“近期投资客确实少了，刚需客户会比较多。”来自海珠区赤岗路一中介门店的工作人员廖先生坦言，在银行查首付资金来源之下，投资型贷款客户少了。

“目前广州房贷的放款时间已经普遍延长至4～6个月，这种情况对于‘卖一买一’的换房客影响最大，整个换房周期下来要差不多一年时间。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓向记者表示，据克而瑞的统计显示，6月份和7月份广州市二手住宅的套均成交面积都只有86平方米左右，比今年前5个月缩小了3平方米左右，直观地反映了市场上换房客的占比缩小，也有不少人因此暂时放弃“卖一买一”的打算。

在房贷收紧背景下，购房者该注意哪些事项?肖文晓提醒道，由于房贷放款的时间周期延长且不可控，购房者签订购房合同之前需要提前做好预案，一方面约定足够的放款时间，另一方面也要有万一贷款无法及时获批的应急解决方案。而“卖一买一”的换房客操作上宜缓不宜急，最好还是严格按照先卖房再买房的顺序，避免双向进行而资金无法同步的风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于房东来说，也需要注意此类风险。因为当前房贷收紧的情况下，潜在的购房者也会减少，至少需要在房源方面做一些降价处理。对于中介来说，适当关注此类信贷收紧的风险，在撮合中注意对交易双方风险的提示，以减少各类违约情况。(文、表/广州日报全媒体记者：王楚涵、张露)