合能控股赴港IPO背后：中小房企进阶路上的“危”与“机”

行业遇冷、融资受阻的大环境下，小房企开始选择赴港IPO，试图扩展融资渠道。因此，静寂许久的地产上市队伍，相继出现新面孔。

合能控股于10月31日晚间向港交所提交招股书，公司定位为综合型房地产开发商，业务主要包括物业开发销售及商业物业投资营运。此番闯关港交所，合能控股有几分把握呢？

收入规模逐步扩大

招股书显示，合能控股最初成立于深圳，2003年开始扎根成都，专注于住宅物业和商业物业的开发、运营及管理。成立至今，合能控股不断扩张住宅物业项目版图，遍布国内数个经济增长潜力高以及人口基数大的区域核心城市，包括成都、深圳、西安、长沙、重庆、杭州、宁波及郑州等一线及二线城市。

不断聚焦核心区域的业务布局，使合能控股的业绩实现稳健的增长。2018年至20201年6月30日止6个月（以下简称报告期内），合能控股收益分别为约55.83亿元（单位：人民币，下同）、40.22亿元、57.08亿元、7.53亿元及15.69亿元;期内利润分别为约2.31亿元、6.84亿元、5.27亿元、5945.2万元、1.41亿元。与此同时，公司的业务覆盖的城市由于2018年12月31日的6个增长至于2021年6月30日的10个，土地储备总量截至2021年6月30日为440万平方米。

此外，公司毛利率总体呈上升趋势。同期毛利分别为11.08亿元、12.45亿元、12.02亿元和5.01亿元；毛利率分别为19.8%、30.9%、21.1%及31.9%，盈利能力日渐增长。

根据观察，合能控股对股东颇为“大方”。数据显示，2019年，合能控股非控股权益应占利润达到6.84亿元左右，该指标在2018年、2020年分别约为2.31亿元、5.27亿元。但这意味着，合能控股大部分的利润都流向了少数股东。2021年上半年，公司毛利率为31.9%，实现归母净利润-0.002亿元，非控股权益应占利润则为1.41亿元。

值得关注的是，受益于强大的产品创新能力、对项目开发卓越品质的执着追求以及坚实服务能力，合能控股曾荣获由中国房地产TOP10研究组颁发的“2021中国房地产百强企业”之一称号。

聚焦成都及西安，土储面积440万平方米

作为小规模房企，区域化特征明显是必然的。尽管合能控股日益将布局城市扩大至陕西西安、宁夏银川、湖南长沙、河南郑州等城市，但其仍呈现出聚焦于西安和成都的特征。

根据观察，截至2021年8月31日，合能控股在全国拥有63个处于不同开发阶段的住宅及商业物业，其中公司在成都、西安两地的项目达到30个，两城市的土地储备总量约234.39万平米，占合能控股土地储备总量的52.8%。同期，该公司于成都及西安的开发中物业开发项目中应占的已规划建筑面积约为158.66万平方米，占其开发中物业开发项目已规划总建筑面积的53.9%。

此外，公司在成都、西安两城还有约25万平方米的未来开发项目，占合能控股持作未来开发的物业开发项目中应占总建筑面积的40.4%。可见合能控股对成都、西安两地的依赖之深。

尽管土储规模不大，但合能控股通过多元的项目组合以及战略性定位的土地储备，不断激发业绩持续增长。招股书显示，于2021年5月31日，公司处于不同开发阶段的住宅及商业物业项目，绝大多数位于截至2020年12月31日止年度GDP排名前20的城市，形成高质量的土地储备，并将进一步为其业绩的持续增长奠定基础。

从行业整体发展而言，集中化程度进一步加深，一线房企加速拿地的情况下，竞争力较弱的二线乃至中小型房企则通过合作方式获取土地，这样不仅能实现土地面积的获取，还能有效降低财务杠杆，减少风险。

合能控股在拿地策略上，亦有此考量，公司通过灵活而多元化的方式获取及开发优质的土地。除了传统的通过公开招标、拍卖或挂牌出售、收购第三方房地产开发商的股权的方式外，合能控股也在多个城市与行业领先的第三方房地产开发商成立合营企业共同开发房地产项目。截至2021年6月30日，公司已与2020年合约销售额全国前二十的房地产开发商在5个项目展开了合作。

总之，除了通过灵活的拿地策略，以合理的成本增加土地储备，以实现在战略布局城市的可持续增长之外，合能控股也将结合产品线多元的优势，满足多元化潜在买家群体的需求，实现利润增长目标及土地价值最大化。

机遇与风险并存，财务健康仍值得关注

负债水平与流动性成为制约房地产行业发展的难题，如今亟待上市融资的合能控股也有财务上的短板。

报告期内，公司的现金及现金等价物分别为11.98亿元、4.38亿、4.64亿元及8.98亿元，主要包括银行现金。同期，尚未偿还银行及其他借款总额则分别为57.7亿元、52.38亿元、70.14亿元及62.1亿元；净资本负债比率分别为636.8%、290.8%、237.3%、163.7%。尽管合能控股资产负债比例降幅颇大，但仍不达标。对此合能控股表示，尚未偿还银行及其他借款总额增加乃主要由于公司加大了购地力度，作为业务扩充的一部分。

其实，高企的负债对合能控股产生的压力是显而易见的，公司在招股书中坦言，需要将经营活动中很大一部分现金流用于偿还债务，从而减少了用于业务扩展、营运资金及其他一般公司用途的现金流。

因此，从另一面看，中小房企正急于通过上市来打开资金渠道，解决燃眉之急。合能控股能否抓住上市机遇，接受资本市场日益严格的审视目光呢？投资者们可以拭目以待。