深圳再出手！拟引导既有非居住房屋改造保障性租赁房，年租金涨幅不超5%

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在大力发展租赁市场的背景下，深圳也在积极推动。近日，深圳市住建局就《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知 ( 征求意见稿 ) 》公开征求意见，引导闲置和低效利用的既有非居住房屋改造成保障性租赁住房。

《意见稿》指出，既有非居住房屋改造保障性租赁住房，是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓库等非居住存量房屋改造为保障性租赁住房的行为。

根据《意见稿》，既有非居住房屋改造保障性租赁住房应当同时符合不动产权证（或建设工程规划许可证）证载用途为商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房或者仓库等非居住用途；不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形；商业、办公、旅馆（酒店）、研发用房应以栋、座或者层为单位进行改造，厂房、仓库应以栋或者座为单位进行改造；改造项目所在宗地或改造房屋所在同栋建筑物存在两个以上共有人的，应当经全体共同共有人或者占份额三分之二以上的按份共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外等条件。

同时，《意见稿》指出改造后的保障性租赁住房面向深圳市的新市民、青年人等群体出租，租金标准按照相关规定执行，年度租金涨幅不超过5%；对外出租单次租赁期限原则上不低于30天，经承租人同意，可按月、季、年收取租金，并按照住房租赁资金监管规定进行监管。改造为宿舍形式的保障性租赁住房，原则上应当趸租给用工单位，作为单位员工宿舍使用。

此外，《意见稿》提出，区住房建设部门应当建立既有非居住房屋改造保障性租赁住房后续监管机制，加强对租赁经营活动、履约行为监管，重点对已取得认定书项目未经竣工联合验收或者竣工联合验收未通过即投入使用、通过"以租代售"等形式违规转让、改造后用于非保障性租赁住房用途等违规行为进行检查，并依法将其作为不良信用记录列入信用目录，并且可要求退回已获得的专项资金补助。

深圳正努力探索出成熟经验

事实上深圳早在2019年就推出了全国首个“稳租金商品房”租赁试点项目。根据规定，在深圳无房、社保缴交满1年的市民可租赁稳租金、稳租期的精装修商品房，推出的房源租金实行“一年一调”，每年涨跌幅不超过5％。

租赁时代已经悄然开启，深圳也积极稳定租赁市场和扩展相关房源。就在今年第二批集中供地当中，深圳推出了位于南山、龙华的两宗全年期自持租赁用地，宗地内租赁住房需在70年期内自持。与此同时，第二批集中供地挂牌的22宗地块有多宗都涉及“全年期自持的市场租赁住房”。相对可销售的商住项目，自持项目回本时间长，这对房企的资金和运营能力要求更高，市场原本预计房企对这类地块的积极性不高。不过，也有市场人士表示，现在国家通过较低的出让地价、税费减免、REITs、国家开发银行支持等方式给“全年期自持租赁住房”项目降成本，这将提高企业对这类地块的拿地的积极性。

当前，深圳正在加紧与国家提出的以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主的住房保障体系衔接。深圳确定“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房不少于全市住房建设筹集总量的30%，不少于40万套（间）。不过，有分析人士表示，非居改租并非易事，或面临施工许可审批缺乏依据、改造后宜居性较差、改造投入大回报低等困难，各地也需要充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，推动多部门联合审批，深圳正努力探索出成熟经验。

无独有偶，住建部等近期发布了《关于做好2021年度发展保障性租赁住房情况监测评价工作的通知》。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策是希望各地将保障性租赁住房的工作进行有系统的梳理和发展，防范各地漫无目的、节奏过缓、主动权不强的惰性。对于相关房企等来说，也要积极研究此类政策动向，积极和当前房企的转型进行结合。

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