物业越热，越需冷静思考

一时间，物业如烈火烹油。

一时间，物业如烈火烹油。

下半年以来，房地产公司接连暴雷。为快速缓解企业流动性，物企被拿上货架叫卖。几十亿、上百亿元的交易款，不断刷新行业的交易记录。

但收购一方如此大手笔出手把物业买过来，就稳了吗？

疯狂收并购

即上市潮后，物业又一次站到了风口上。这一次，不是讲述“未来”的故事，而是被叫卖的“商品”。

11月1日早间，融创服务与第一服务发布联合公告称，融创服务拟收购第一服务约3.22亿股股份，占第一服务控股全部已发行股本的32.22%，交易对价为6.92亿元，每股股份对价2.15元。

融创服务在公告中提到，在寄发综合文件后四个月内，融创服务将收购不少于90%的要约股份及90%无利害关系股份，此后以强制性收购第一服务未根据要约收购的股份。完成强制性收购时，第一服务控股将成为融创服务的全资附属公司，届时将向港交所作出撤销股份上市的申请。

实际上，这类收并购正在物业行业接二连三上演。其中，龙头物企中，碧桂园服务接连拿下蓝光嘉宝71.17%股权、富力物业、彩生活核心资产邻里乐控股，耗资近200亿元。小型物企中，方圆生活服务先后收购广东筠城物业服务有限公司51%股权、长沙市霁阳红物业管理有限公司51%股权、广东益康物业服务有限公司60%股权、惠州仲恺高新区金豹保安服务有限公司51%股权。

据克而瑞数据，今年1-9月，物管行业收并购事项共计约107项，涉及资金共约289.56亿元。另据国金证券统计数据显示，上市物管公司仅7-10月在收并购上的支出合计已超160亿元，超过2020年全年并购总金额。

而这一趋势大有愈演愈烈之势。国金证券表示，预计今年四季度将是自2018 年以来最好的并购窗口期，行业整合会继续加速，四季度将有更多的拟上市和已上市物业公司将成为被并购标的。

IPG中国首席经济学家柏文喜同样认为，接下来收并购案会比较多。这主要源于两个原因：一是规模较大、业绩较好的物管企业基本都已经上市，剩下的未上市的物管企业独立上市难度较大，而被收并购则是一个较好的选择。

据不完全统计，仅10月中下旬，就有5家物管企业招股书失效，包括东原仁知、中梁百悦、明宇商服、富力物业以及海悦生活。

二是房企母公司现金流和流动性压力较大，房企旗下现金流好、较容易变现来输血母公司的业务板块只有物业管理业务，导致房企为了改善母公司的现金流与挽救母公司的流动性不得不出售旗下的物业管理业务板块。

隐忧滋生

收并购如火如荼，背后的隐忧也随之滋生。

在职业投资人朱酒看来，很多并购是为了保持物业的业绩增速。“毕竟现在物业估值比母公司高得多。收购对资本市场有利，但后期经营上未必会有保证，对公司发展未必有益。”

而这种影响反应到业绩上，需要时间。这或许可以从刚刚卖身的彩生活身上窥得一二。2014年，彩生活正式登陆港交所，成为内地“物业第一股”，掀开了物业公司奔向资本市场的帷幕。此后，企业也曾大力开展收并购。

2015年2月，彩生活斥资3.3亿元收购开元国际100%股权；2018年2月，彩生活又以20.12亿元的代价收购深圳万象100%收益权以及万象美(原万达物业)100%股权。

但这并未能保证企业营业收入的持续高增速。据同花顺（300033）数据显示，2015年-2021年中期，企业的营收增速分别为112.61%、62.16%、21.36%、121.87%、6.4%、-6.46%、0.75%。

从中不难看出，除在收购当年短暂带动了业绩增速以外，企业的业绩增速整体仍呈现逐年降低趋势。

而这只是隐忧的一角。柏文喜表示，这些收购存在的隐忧是多方面的。一方面，收购标的是否存在或然风险问题；另一方面，收购标的一般都依附于某个开发商母公司而使得关联交易影响了业绩的真实性与可持续性。此外，收购了开发商旗下的市场化程度不够的物业管理业务后还存在较大的整合难度。

万物云CEO朱保全曾公开表示，现在物管行业动辄几十、上百亿的收并购背后存在着一定的行业隐忧。首先，资金并没有真正投入到物业管理之中；其次，如果客户关系不够牢固，反而可能会遇到现金流问题。

朱保全算了一笔账，如果一家企业一年收取400亿元的物业费，每季度有100亿元的物业费现金流，但按照第一季度65%的平均收缴率计算，将会有35亿元的现金回收不到位。如果利润是10%的话，就会产生25%的负现金流。

而持续的现金流，正是物业被热捧的核心所在。若一旦被负现金流反噬，则将得不偿失。

亟需冷静控速

从现实来看，企业经营的压力，尤其是在销售端和资金端双重受压下的流动性压力往往不容许企业有更多的思考与反思的时间和机会，此时出售相对优质的物管业务换取现金以搭救母公司开发商、让母公司活下去或是当今行业形势下的第一要义。

但从收购方来看，“负责任的企业，应该慎重”。朱酒指出，有些企业是为了规模而规模，但其实品牌输出也是很重要的。

已有企业开始出现不得不将为扩展规模吸收而来的物业和盘托出。9月28日，碧桂园服务发布公告称，拟以不超过33亿元的价格，收购彩生活核心资产邻里乐控股100%股权，涉及并购的核心资产包括万象美物业（万达物业收购方）、长白山（603099）旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美。曾风光一时的彩生活，也开始将收购而来的物业全部售出。

“现在不是规模的问题，让自己‘活下去’才是目前最重要的事情。”柏文喜坦言，面对物管行业这种超乎寻常的热度，相关企业确实更应该冷静下来思考一下。

事实上，行业的确正在发生细微变化。如今，世茂服务、万物云等头部物企，都手握足够现金，为抄底做准备。但不同以往的是，这些企业都给自己“设了红线”。

其中，万物云计划将万科物业增速控制在30%以内；万物梁行增速保持在30%-60%。在2020年年度业绩会上，世茂服务管理层则强调，世茂服务的收并购“不是简单的去做并表，而是希望1+1≥2，从投前精准研判到投后一体化管理，短期和中长期中有自己的定位和目标，同时也做细分赛道的卡位。今年收购面积会控制在30%-35%。

“在并购这件事情上需要保持稳健和冷静。”8月23日，新希望服务执行董事兼首席执行官陈静在2021年中期业绩发布会上说道。她表示，当前我们在收并购上持续在做外部公司的摸排，但是我们依然坚定地认为在并购这件事情上需要保持稳健和冷静。

在北京林业大学物业管理系主任程鹏看来，不同公司的资源禀赋是不一样的，有的公司本身品牌一般，规模扩张是有帮助的；有的公司品牌属于“高端”系，贸然的大规模扩张，反而对品牌有伤害，因为全国好的标的并没有那么多。

现在行业要做的，恐怕就像朱保全所说的，“一定要静下心。”