限竞房市场分化严重 北京两处限竞房转为共有产权

位于海淀区四道口的学院里和东城区南二环的永定府(备案名：永佑嘉园)限竞房，由于优越的地理位置以及与周边项目相比较大的价格优势而备受关注。1月13日，北京商报记者从北京市住建委方面获悉，这两大限竞房项目，将调整为政府持有产权份额的商品房方式进行销售。

作为北京限竞房里面公认位置最好、价格明显倒挂，很可能出现“万人摇号”销售盛况的新房项目，在学院里、永定府两个项目调整为政府持有产权份额的商品房方式进行销售后，买有什么条件?卖又有什么影响?

“新型共有产权房”

同日，北京市住建委也将《关于明确海淀区学院里、东城区永佑嘉园销售管理事项的公告》(以下简称“公告”)进行了挂网公示。

根据公告，学院里、永定府两个项目的政府产权份额代持机构，将由属地区政府指定。项目房屋的具体产权份额，则由代持机构委托房地产估价机构确定项目评估价格，并按销售限价占评估价格的比例取整后，确定购房主体持有房屋产权份额，其余产权份额由代持机构持有。

中原地产首席分析师张大伟向北京商报记者表示，2021年开始的集中供地，在北京政策调控的工具包中试点了“竞政府产权份额”的方式，被社会称之为“新型共有产权房”。这种方式下，房屋的性质仍然是商品住房，购房者与政府按比例共同持有房屋的产权。

“海淀区四道口的学院里和东城区南二环的永定府，是北京限竞房里面公认位置最好、价格明显倒挂，很可能是‘万人摇号’的两个项目。这两个项目可以说价格限价远低于周围市场价。”谈及学院里、永定府两个项目，张大伟如是说道。

北京商报记者了解到，两个项目所处地块均出让于2017年。按照当时的土地出让文件，学院里的商品房销售均价不超过85373元/平方米，最高销售单价不得超过89642元/平方米;永定府的商品房销售均价不超过89068元/平方米，且最高销售单价不得超过93521元/平方米。

共产房家庭优先购买

谈及学院里与永定府项目转共产房，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向北京商报记者指出，由于两个项目较为优越的区位，又有“限价”属性傍身，导致其与周边的商品房和二手房价格形成了倒挂。对此，政府为防止市场出现哄抢局面，保障刚需群体的住房需求能够得以满足，将两个项目从限竞房调整为政府持部分产权份额。

那么，学院里、永定府两个项目接下来将如何销售?哪类人群可以购买?北京商报记者从公告中了解到，两项目将按照销售限价及相应产权份额向符合北京市限购条件的家庭(不含法人机构)出售。其中，具备北京市共有产权购房资格的家庭优先购买，具备北京市购房资格的无房居民家庭次优先购买。如有剩余，符合本市限购条件的家庭可递补购买。

在房源销售方面，两项目将采取公证摇号方式销售，公开登记(不少于5个自然日)、公开摇号、公开选房，由具备资质的公证机构全程公证。按优先级别一次性公证摇号确定各级别购房人选房顺序后，按顺序选房销售，全部摇号人数未超房源数量或选房后房源仍有剩余的，由企业公开销售。

不过，尽管在此次被调整为政府持有产权份额的商品房方式进行销售后，学院里、永定府两个项目的本质仍为商品房，在首次购房人自取得不动产登记证之日起五年内，不得以任何形式转让(继承除外)房屋或房屋产权份额。这也就意味着，学院里、永定府两个项目转共有产权后，购房者自拿到房本起五年内不能上市交易。

限竞房市场分化严重

业内人士指出，总的来看，学院里、永定府两个项目之所以被调整为政府持有产权份额的商品房方式进行销售，与项目自身的销售价格倒挂以及限竞房的去化艰难现状有一定关系。

“北京‘限竞房时代’已经结束，随着土地进入集中供地时代，限竞房已经接近没有新增供应，入市的100多个项目出现了明显分化。整体看，平均网签完成82%，实际销售大约要增加10%，也就是大约92%的项目已经销售。一共200期限竞房项目里面，基本售罄的有100期，已经进入销售末期;也有50期网签不到30%。这里面除了最近新入市的，大部分已经属于滞销。”张大伟直言，一直以来，北京限竞房的市场分化非常严重，大部分项目签约相对活跃，但少数郊区项目入市销售受阻，预计剩余的1万套限竞房去化依然非常大。

来自中原地产研究中心的统计数据显示，截至目前，北京累计入市限竞房已经超过10万套。另有数据显示，从2016年11月以来，北京共出让了限竞房地块110宗，目前已经有104个项目上市，共网签8.26万套、874.86万平方米。

张大伟进一步指出，北京“限竞房时代”位置最好的项目——学院里与永定府项目转变产权成为“新型共有产权房”，对于整体市场的影响不会太大，但一定程度上避免了“万人抢房”现象的出现。“证明了北京调控政策的力度依然非常高，而且针对市场的特殊情况下调控非常及时。”

“此举一方面保证了项目的商品住房属性未发生改变，保障了购房者的合法权益以及后续交易的合理性;另一方面，提出具有共有产权房购房资格的家庭优先购买、无房家庭优先购买以及拿到房本起五年内不能再上市出售等，这将在一定程度上保障合理住房需求”关荣雪分析道。(北京商报记者关子辰荣蕾)