上半年一线城市房价上升

房地产业作为国民经济的重要支柱产业，住房是民生大计，房价水平及房价的涨跌一直牵动着广大居民的心弦。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，它作为地区或城市居民住房支付能力以及房价水平是否处于合理区间的一个衡量标准，体现了居民家庭收入和住房支出之间的匹配关系。

一、2022上半年百城房价收入比持续下降，降幅呈扩大态势

按照国际惯例，比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。与此同时，不难发现，2019年至今，百城房价收入比呈持续下降态势，且降幅不断走阔，不过仍远高于国际平均值。进入2022年，虽然部分城市出现疫情反复局势，但防控工作的高效性将产业发展受阻周期尽可能缩短，同时长三角、珠三角等城市积极推动城市发展，高新技术产业的高产值特性发挥显著作用，市场整体经济层面稳步向前迈步，居民收入水平呈现明显增长，数据显示，2022上半年百城居民人均可支配收入的均值为54887元，较去年增长10.36%；另外，房地产市场仍处恢复阶段，监管与优化双管齐下，价格涨幅趋稳，数据显示，2022上半年百城房价均价为15746元/㎡，较上年上涨0.56%。由此可见，2022上半年城镇居民人均可支配收入增速明显高于房价涨幅，居民购房压力有所减轻。

整体来看，我国在疫情防控方面取得了良好成效及较成熟的经验，市场经济等多方面的恢复速度有所加快，同时全国及地方的城市战略规划稳步推进，产业结构持续优化，尤其是高新技术产业的布局将逐步扩围，国民经济水平的支撑面随之扩大，进一步保障居民收入水平。另外，房地产市场趋向于良性循环和健康发展，坚持“房住不炒”定位不动摇，房价涨幅将逐步趋稳。由此预计2022全年全国房价收入比有望维持回落态势，居民购房压力将进一步缓解。

二、一线城市房价收入比上升，二线、三四线城市走低

从各等级城市房价收入比及其变化来看，仅一线城市房价收入比呈上涨态势，二线、三四线城市呈现持续下滑态势，且二线城市降幅最大。其中，一线城市2022上半年房价收入比为29.4，较去年上升6.18%，上半年房地产市场购房环境相对宽松，一线城市库存压力小，情绪修复速度领先，交易端稳健带动房价涨幅可观，同时，北上广深居民人均收入增速也是呈现稳步上升态势，但收入涨幅不及房价涨幅，导致一线城市整体房价收入比呈上升态势。

二线城市房价收入比为12.6，较去年下降6.90%，由于地处长三角、珠三角的部分二线城市产业经济发展相对迅猛，开放程度及创新能力均较高，带动居民收入水平走高，同时在市场监管之下，房价上涨节奏放缓，数据显示，2022上半年二线城市房价为19159元/㎡，较去年仅上涨0.18%，城镇人均可支配收入却大幅上涨，涨幅达11.82%，收入涨幅大于房价涨幅，带动房价收入比下降。

三四线城市房价收入比为9.0，较去年下降5.54%。三四线城市房价收入比也呈下降态势，与其他等级城市最大的区别则在于上半年三四线城市房地产表现甚是疲态，交易下滑，房价涨势也难露暖意，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022上半年三四线城市房价均价为10087元/㎡，较去年下跌0.66%，房价下滑也是变相减轻了购房压力。

三、各经济圈房价收入比排名未变，海峡经济圈降幅最大，东北城市独升

从区域房价收入比数据来看，与2021年排名无变化，海峡经济圈以16.4的房价收入比再度领先，其囊括的厦门、福州、泉州以及漳州4城的房价均处较高水平，尤其是厦门和福州，2022上半年房价分别达48747元/㎡和26750元/㎡，推高海峡经济圈整体房价收入比。珠三角经济圈次之，2022上半年房价收入比为15.1，随着粤港澳大湾区建设的推进，珠三角城市热度不断走高，同时根据相关数据披露，珠三角是近10年人口流入量最多且老龄化程度最浅的城市群，同时产业集聚程度也较高，房价与经济水平均不容小觑。另外，西北、中部及西南城市三个区域的房价收入比均低于10，相对而言购房压力较小。

从房价收入比的变化来看，仅有东北地区的房价收入比较去年呈现小幅上升态势，由于东北城市囊括大连、哈尔滨等6个城市，其中有4个城市上半年房价上涨，同时居民收入表现平平，进而致使房价收入比在一定程度上被推高，升幅为0.57%。其余7大城市群均呈现不同幅度的回落态势。其中，海峡经济圈房价收入比的回落幅度居首，根据诸葛找房数据研究中心数据显示，海峡经济圈2022上半年房价收入比较2021年下降15.52%，主要得益于4城居民收入水平均出现了较大幅度的上升局势，收入涨幅远超价格涨幅，致使房价收入回落显著。长三角经济圈、西南城市分布以7.22%、7.10%位居房价收入比降幅第二、三，其中，西南区域2022上半年房价收入比为8.5，处在各经济圈房价收入比末位水平，随着区域内成都、重庆等城市经济取得较好发展，人均收入水平随之提升，致使区域整体房价收入比呈现回落之势。

四、城市间房价收入比差距悬殊，高房价收入比TOP3均为一线城市

（1）上海房价收入比高居首位，株洲以5.0房价收入比居于末位

根据诸葛找房数据研究中心监测的2022上半年百城房价收入比分布情况来看，分布于0-10区间的城市占据半数，且较去年增加9城；其次为10-20区间，有44个城市，与去年相比减少8城，20-30区间与30-50区间各有3个城市。整体来看，我国城市间房价收入比差距悬殊，且分布不均衡，另外，上海、深圳以及北京3城处于全国房价收入比塔尖，可见经济发展水平居高的一线城市的购房压力仍然较大。

从2022上半年高房价收入比TOP10城市来看，北上广深4个一线城市全员上榜，产业基础雄厚自是经济发展可观的底气，与此同时，就业面广带动人口流入量走高，购房需求随之增多，可房价高企更是让大部分购房者倍感压力，其中，上海、深圳、北京分别以35.2、33.8、31的房价收入比占据前三之位。三亚位居第四，旺盛的旅游业吸引外来人口“安营扎寨”的热情毋庸置疑，房价被逐步推高，2022上半年三亚房价34378/㎡，房价收入比达28.9。与此同时，高房价收入比TOP10城市主要分布于长三角、珠三角、环渤海及海峡经济圈，其中长三角、珠三角经济圈城市分别有4城，进一步印证了城市经济发展与房价走高有不可分割的联系，经济水平居高的城市，购房压力也较大。

从2022上半年低房价收入比TOP10城市来看，均为三四线城市，且中部城市占比偏多，共有3城。其中，株洲仍然是全国房价收入比最低的城市，2022上半年房价收入比为5.0，其次为遵义，房价收入比为5.3，潍坊以6.1的房价收入比位居第三。整体来看，低房价收入比TOP10城市的房价水平均低于10000元/㎡，房价收入比均在7以下，主要是由于这些城市产业基础相对薄弱，人口吸附能力偏低，楼市发展缺乏相对稳健的需求支持，房价上涨动力不足。

（2）沪京2市位居房价收入比升幅一二，福州回落态势显著

从房价收入比增幅TOP10城市来看，各等级城市均有覆盖，其中上海、北京房价位居升幅一二，2022上半年房价收入比较2021年分别上升18%、12.8%，衡水以9.8%的升幅跻身前三，以丰富且实力俱佳的教育资源闻名于世，房价水平的走高或与该方面不无关系，2022上半年房价为8436元/㎡，较去年上涨7.41%，房价收入比随之上行。另外，从经济圈来看，长三角城市偏多，共上榜3个城市，其中，南京、苏州2城涨幅也较为可观，2022上半年房价收入比分别为18.2、16，较去年分别上升7.2%、6.1%，在接轨上海示范区的区位优势下，一定程度上承接了部分上海外溢刚需，推动房价水平攀升。

而从房价收入比降幅TOP10来看，以二线和三四线城市为主，各占据5席，从经济圈来看，长三角经济圈城市占据主要份额，共上榜6个城市。其中，福州2022上半年房价收入比为15.8，较2021年回落23个百分点；江浙两省经济发展迅猛，其包含的扬州、南通、金华、常州、盐城以及泰州6个地级市的居民收入水平均有明显的提升，房价方面表现平稳，致使房价收入比回落之势较为显著，降幅均在16.5%以上。

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