【新视野】二手房挂牌量“升”交易量“降” 市场信心整体有待恢复

5月27日，北京市朝阳区高碑店一套75平方米的二手房报价从485万元下调到472万元，降价幅度超过10万元，经纪人许冬(化名)告诉《证券日报》记者：“业主急售，价格还可以再谈。”

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近段时间，各地二手房交易市场状况较受关注，部分地区反映出现二手房交易量下降或有业主降价出售的情况，现象背后是什么原因？这是否将成为住宅交易市场的新常态？记者就上述问题进行了实地走访。

二手房成交热度走低

据诸葛数据研究中心统计，2023年4月份，10个重点城市二手房成交80503套，环比下降9.34%，从累计成交来看，1月份至4月份重点10城二手房成交288217套，同比上涨61.04%。随着今年一季度需求集中大规模释放，4月份成交热度显露不足，成交规模稳中趋降。

上述机构发布的最新周报显示，进入5月份后，首周在“五一”假期的干扰下，二手房成交量降至历史较低位，随后假期影响逐渐褪去，成交量实现两连升，第22周(5月22日至5月28日)成交止升转降，监测重点10城二手房成交量为18500套，环比下降3.01%，预计5月份全月成交可能在4月份的基础上继续下降。

部分城市的二手房成交情况也与上述趋势基本一致。以北京为例，今年3月份，北京楼市成交出现小高潮，据北京市住建委公布的网签数据，二手房共计成交了22192套。在经历了“金三”后，北京二手房市场却在“银四”迎来褪色。4月份网签数据显示，二手房成交13928套。5月份以来，截至5月28日，二手房成交10968套。

对于北京地区二手房近期成交量的下滑现象，许冬表示，每年三四月份，北京都会出现小阳春，一方面春节积压的客户在3月份集中释放；另一方面，5月份北京的小学陆续开始报名，有学区房需求的客户需要在5月份之前尽早完成过户。

在成交量逐月下滑的同时，北京地区二手房的挂牌量却逐渐增多。截至记者发稿，据链家房源数据显示，北京二手房挂牌量为119707套。而这一数据，在4月底为11.5万套，3月份为10.2万套。

诸葛数据研究中心报告显示，4月份，10个重点城市二手住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨124.78%。近期大量房源挂出并且有继续放量的态势，一方面因为当前政策环境较为宽松，很多业主想要将房源挂出以尽快实现置换的需求；另一方面，挂牌量的增长也说明部分群体继续持有房产的意愿不强，对房价上涨的预期减弱。

在《证券日报》记者走访调查中，有房产中介表示，随着近期成交周期变长，一些本来观望的卖房人也挂出了房源，还有一些急售房源的业主开始在多个平台挂牌，这也是近期挂牌量增多的原因之一。

巨丰投顾高级投资顾问谢后勤在接受《证券日报》记者采访时表示，“房住不炒”已经深入人心，未来更多的成交是来自于刚需和改善，而非投资。

价格上涨动力不足

在成交量下降的同时，房价上涨动力也略显不足。据诸葛数据研究中心监测数据，4月份，100个重点城市二手房市场均价为15662元/平方米，环比下降0.15%，较上月扩大0.05个百分点，同比下降0.4%，较上月扩大0.13个百分点。4月份随着前期需求的集中释放，市场活跃度下降，重点城市挂牌量继续走高，成交规模回落，价格上涨动力不足，市场均价跌幅有所扩大，预计短期内二手房市场均价将呈现稳中趋降态势。

北京市朝阳区某房产中介的经纪人告诉《证券日报》记者，他们门店负责维护的区域，有一套500万左右的房源不到两个月已经5次降价，累计降价幅度为46万元。房子目前的挂牌价已经比同小区同户型的其他房源价格低，还有10万元至15万元的下降空间。

中指研究院市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，4月份以来主要城市的新房、二手房市场活跃度普遍出现下滑，购房者置业情绪下降。近期部分核心一二线城市开始优化调控政策，上海、广州等城市调整公积金政策，杭州、南京部分街道或区域放松限购，但整体力度仍较为有限，对提振市场活跃度、修复市场预期的效果并不明显。

陈文静进一步分析称，市场企稳仍受到多个因素的影响和制约。一方面，房价下跌预期仍在。据中国房地产指数系统百城价格指数，4月份，百城新建住宅价格环比上涨0.02%，与上月持平，但百城中环比下跌的城市数量增加；百城二手房住宅价格环比继续下跌，市场预期仍较弱。另一方面，近期个别房企偿债压力较大，也对市场预期形成扰动。

就记者实地走访反映出的情况，以及整体房地产市场趋势，陈文静认为，热点城市土地市场热度较高，对当地房地产市场会形成一定支撑，但整体来看，当前全国房地产市场调整压力依然在增加。

对于未来如何持续恢复市场信心，谢后勤认为，一方面需要给老百姓敢于消费购房的安全感，另一方面还需要有针对性的优惠政策来刺激当下刚需的释放。