青岛二手房价有涨有跌 下半年二手房维持现状

二手房价值要看附加值

“二手房的确是这样有涨有跌，其中涉及的因素很多。”链家地产远洋风景店的孙鹏经理告诉记者，这半年在他们店附近的二手房价格还是呈现上涨趋势的。 “我们这里是浮山后，因为是热门学区，所以说也是现在青岛炙手可热的区域，新房每平方米价格从去年的2.8万元左右涨到了4万元以上。但二手房才涨了不到10%。”孙经理说因为有学区，所以这里的房子还能保持上涨，类似于浮山后四小区这样开放式旧小区，如果放在别的区域，价格极有可能还会下跌。所以孙经理告诉记者，对于二手房来说，外部因素的加持才是最重要的。 “浮山后四小区的老房子现在的价格还能卖上3.1万元/平方米，这个价格和湖光山色这样的封闭小区差不多。原因是它离学校更近，而且面积小总价会较低。对于考虑学区房的家长来说，总价可能比单价更重要。 ”

除了学区的因素，现在买房特别是买二手房的群体还多是以90后的年轻人为主，比起60后、70后，他们会对居住环境有更高的要求。 “物业要好，周边环境要好，户型还要好，这些可能都是老旧小区给不了他们的。”从这些方面来看，对于房龄超过20年的老房子来说，除了降价来凸显价格优势外，几乎没有别的办法。

当然在二手房中也有价格坚挺的存在，“学区、次新房、封闭小区、优质物业，最好还是小套三，总价在300多万元，如果能集齐这些条件，那这样的二手房单价甚至有可能超过同区域新房的价格。”孙鹏拿附近的远洋风景小区举例，如今二手房的价格依然能保持在3.8万元的单价，这与附近远洋万和公馆这样的新房几乎没有差距。

下半年二手房维持现状

对于二手房有人曾预测，其价格波动比较新房有一定的滞后性，也就是说在新房普涨过后，二手房有可能在下半年会启动涨价潮。对于这样的预测，多位业内人士都不赞成。科威不动产万科中心店店长龚海防告诉记者，上半年其实二手房市场已经启动，“很多准备置换新房的业主会先卖掉旧房子，这也是上半年二手房成交量激增的一个重要原因。 ”龚经理告诉记者，因为着急卖房，所以出价会较低，这也导致二手房很难出现较大的涨幅。到了下半年交易量可能会放缓，价格还是会相对稳定。另外，对于浮山后这样受学区拉动加大的区域，上半年的价格已经推高不少，下半年也可能进入盘整期，价格同样可能进入相对稳定状态。所以，综合这些方面来考虑，二手房下半年会依然保持微涨或微跌的态势。

晒晒二手房上半年成绩单

半年卖了接近3.8万套同比上涨48%

据青岛网上房地产数据显示，今年上半年，青岛二手房共计成交39306套，同比上涨48% ，成交二手房总面积3651196.96平方米。其中普通二手住宅共计成交37909套，成交普通二手住宅面积总计 3460338.46平方米。1月青岛二手房共计成交5831套，比2020年1月上涨63%。其中成交普通二手住宅5632套。 2月二手房仅成交3307套，比2021年1月下降43.3%，但比2020年2月，还是上涨264.6%。 3月青岛二手房市场回暖，共成交7726套，比2020年3月上涨幅度高达751.8%。 4月青岛二手房共计成交8542套，比2020年4月上涨51%，成为2019年至今青岛二手房最高成交单月。 5月青岛二手房共计成交6946套，比2020年5月上涨15.8%。 6月青岛二手房成交6954套，比2020年6月上涨3.8%，整体来看，青岛的二手房市场在今年上半年表现不俗。

受区域楼盘数量大、刚需刚改人数多以及楼盘可选择性强等因素影响，西海岸不仅在新房成交上夺冠，二手房同样独占鳌头。据青岛网上房地产公布数据，西海岸今年上半年共成交二手房8606套，成交二手房面积800980.09平方米，占比全市总交易量22%。上半年市北区二手房成绩不俗，共成交7366套，成交面积581278.16平方米，占比全市总交易量19%，居主城区二手房成交排行首位。李沧区夺得上半年青岛二手房成交第三名。

均价20603元/平方米呈现小幅上涨趋势

成交量不停地往上涨，周边新房价格也屡创新高，那二手房的价格呢?记者走访多家中介机构发现，今年以来二手房的价格变化并没有新房那么明显。“二手房的成交价今年呈现小幅上涨态势，和去年同期相比也就是能涨了不到10%。 ”昨天下午链家地产远洋风景店的孙鹏经理告诉记者，和新房相比，二手房的价格变化其实并不大。一份来自贝壳研究院的二手房成交均价也证实了这一点，从近三个月数据来看，6月二手房成交均价环比2021年5月呈上涨趋势，上涨了1.5%。不过分城区看，市北区、城阳区与胶州市实现连续上涨，胶州市涨幅最高。

不过，从贝壳找房二手住宅已售房源统计的情况来看，6月以来房源成交周期有所减少，环比2021年5月减少2天;且本月业主调价中，涨价占比环比降低1.6个百分点，综合这些数据考量，专家预计7月青岛二手房成交均价还将维持小幅上涨的局面。值得注意的是，90—120平方米改善型房源的本月成交量环比2021年5月提升0.6%，市场环境进一步向改善型住房倾斜。