不敢大肆宣传，晚上8点售楼处依然人山人海，深圳这个8折项目只优惠了不到半天？

7月6日下午，位于深圳市福田区水围村的承翰湾尚国际·骏玺销售大厅中介扎堆儿，因担心客户找不到地方、或被其他中介领去带看，不少人选择直接驻扎在现场，优先给这个楼盘带客。

截至发稿时，售楼处依然人山人海。

这个项目原本在市场关注度并不太高，但由于中介集中带客，又开始热闹起来。

(资料图片仅供参考)

“目前骏玺有优惠的只有小户型，属于工抵房，原本单价在9.1万-10.25万元/平方米，总价713万-797万元不等，现在直接送144万元，相当于首付只要70万元出头，相当于打了个8折，就有机会在福田中心区上车。”7月6日上午，房产中介许兴龙向《每日经济新闻》记者介绍。

记者梳理发现，市场上最开始有消息传出该项目有房源打8折还是周三（7月5日）下午，但当晚，承翰湾尚国际官微就发布了一则严正声明，声明提到“8折销售”“送两成首付”等销售信息与事实严正不符。

今天下午，记者以购房者身份来到该项目，现场中介云集，看房人也很多，中介找案场人员拿到工作牌后才被允许进场，期间部分以踩盘为由来看房的人未被允许进入。当中介与购房者确定好购房意向后，再由中介带客户与案场销售进行房源算价。

再最后的算价环节，现场销售人员张超表示，“现在可选房源已经不多了，以一套20多层78平方米房源为例，首付75.6万元，工程方送140多万元，签约时你带两张银行卡，工程方先把款转入你的A银行卡，你再从A银行卡转到B银行卡，就安全没事了。”张超提到，目前有优惠的只有工抵房，因为工程方也想快速回款。

项目建设现场 每经记者 陈荣浩 摄

又想降价，又怕舆论发酵？

想通过让利的方式回笼资金，又害怕舆论发酵后被罚，可以说是目前很多中小开发商的真实写照。

7月5日下午，记者从多位房产中介处收到了承翰湾尚国际有房源送两成首付的消息。但不到半天时间，开发商就发布了严正声明称，“8折销售”“送两成首付”等销售信息与事实严重不符。

在看房过程中，记者将开发商严正声明的图片发给许兴龙，并询问是否已经没有8折房源，对方否认并提到：

“这个主要是针对那些全部房源都8折的（说法），其实只有78平方米工抵房有这个优惠政策。现在（开发商、工程队）也挺难，想快速回笼资金，又担心舆论发酵，昨天晚上开发商还通知中介和工作人员不得以任何形式宣传折扣，哪怕没有项目名字也不行。”

现场销售张超在算价时表示，“目前送140来万元首付的只有工抵房，可选房源也不多了，卖出去的这些工抵房，等够抵押工程款了，就正常卖了，只有小户型有这个活动。”

对于记者所担心的是否会存在烂尾，或舆情发酵后如果被叫停是否会让购房者补足全款等情况，张超提到，“现在都快封顶了，明年年底毛坯交付，不大可能烂尾。就算后面真的被查封了，也不会让你们补交全款的，到时候是工程方直接把140多万元款项，打到你的银行卡，你准备两张银行卡倒一次，就查不出来了，不玩套路，没有补钱一说。”

根据深圳房地产信息平台数据，承翰湾尚国际于2022年8月12日拿到预售证，开发商为深圳市承翰投资开发集团有限公司。

取证后近一年时间里，截至7月6日，B座176套房源，已备案+已签认购书的房源共58套；A座211套房源，已备案+已签认购书的房源为48套；总去化率约27.8%，还不到30%。

降价卖房为何不易？

在深圳，开发商想要降价卖房并非易事。

《每日经济新闻》记者注意到，今年2月时，龙岗就有楼盘“送60万元首付，仅需30万元上车”，在发出宣传海报并让中介广为宣传后逐步发酵，最终被有关部门以扰乱市场为由叫停。

从此次承翰湾尚国际的送首付情况来看，如前所述，针对的仅是部分小户型（78平方米）工抵房，数量未知。许兴龙提到，“承翰这个盘，8折低首付的活动不会做太久，说不定马上就会停掉，建议你抓好窗口期，这么优惠的活动，以后是难碰上了。”

承翰集团官网显示，目前集团主要业务包括地产、教育、物业、农业等。地产部分提到，“公司立足深圳，放眼全国，除深圳本部以外，在惠州、沈阳、丹东等地也分别成立了房地产开发公司，运作多个开发项目。目前，已有2个项目正在施工，分别是深圳市福田区水围城市更新项目和深圳市坪山区龙田路口城市更新项目住宅项目，总建筑面积超过55万平方米。此外，公司在深圳及周边区域还有逾200万平方米开发储备用地。”

“现在不少房企，尤其是中小房企，确实有通过各种优惠活动降价的需求，但容易碰到两种阻力，一是前期高价买的业主的压力，担心他们闹事；二是监管层压力。所以开发商想降价卖房，也有点瞻前顾后。”

一位深耕大湾区的房企人士向记者提到，过往在市场上比较常见的方式，就是推多重9.8折，或者推出少数几套让利明显的房源，但现在这种营销方式在市场上能激起的水花越来越小。

律师观点：各种风险，一成房款可能冲作违约金

这种开发商直接送首付的方式，在法律上是否有风险？

若是工抵房，并不是开发商直接垫资，而是由工程队垫资，这种方式是否行得通？

7月6日晚，北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，这种直接送首付的方式本身就是违规的，是明令禁止的。

王玉臣提到，如果是真的工抵房，房款不能打到监管账户，不能用于这个项目的开发建设，可能会面临延期交房等风险。有些工抵房还可能是抵押房。

“所以购买这类房子还是要慎重。”王玉臣表示，务必关注房款的具体支付，是直接支付给开发商，还是支付给第三方，是否还存在差价问题，差价支付给谁？以往就遇到过工抵房延期交房，解除合同时开发商称自己没有收到房款，或者针对差价部分不认可。房款最好是支付给开发商，如果有差价，最好让开发商和施工单位自己处理，支付给开发商，开发商再给施工单位。而且，一定要注意房款是否支付到了开发商的预售资金监管账户，否则就存在被开发商转移的风险。

广东华商律师事务所律师周争锋则告诉记者，房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织众筹购房。

银行在审核购房者贷款时，依据规定会严查首付来源，如购房者自有资金只有一成，剩余首期款由其他人垫资提供，依据政策的要求，银行很有可能拒绝审批，购房者可能构成违约。开发商应书面承诺，贷款不能批时，购房者不算违约，如没有该承诺，自有的一成购房款，最终也可能冲作违约金。

此外，第三方把钱打入购房者账户，购房者再支付给开发商用于购房，第三方的资金如何回笼，第三方和开发商及购房者之间是何种法律关系，需要签订三方协议提前明确。

（文中许兴龙、张超为化名）