关于小产权房权属的认定规则

来源： 法务网


(资料图)

近年来，我国房地产市场蓬勃发展。小产权房作为一种存量巨大没有取得合法商品房不动产证书的房产也在法律上产生了很多纠纷。对此我们应当如何确定小产权房的归属和有权占有的法定权利成为实务中的一个难题。笔者认为确定小产权房的“所有权”即有权占有权应当从以下方面进行考量：

一，房产合同的定立与房产费用的交纳。

小产权房在出售过程中严格来说只允许在本集体组织成员人流通不能通过商品房市场流通。因此在认定小产权房的合法“房主”或有权占有人时应当优先考虑本集体经济组织成员。房产的售房合同或购房款的支付应当做为一个主要的因素来进行考量确定。在实务中，交纳购房款有时与小产权房买卖合同中的购房人常常出现不一致的情形。笔者认为这种情况下应当合同中记明的购房人优先至于购房款是他人支付可在处理房产时按不当得利或借款或赠与等不同情况进行处理。

二，房屋的实际占有与有权占有不一致的情形经常出现。

在小产权房纠纷处理时，有时侯购房合同的购房人理应成为有权占有人但实际情况却并非如此，有时侯购房人只是名义合同上的登记人，出资人是其父母亲属或为其它人员顶名购买。在这种情况下为了保证有权占有的顺畅维护正常社会秩序应当注意顶名购房人与实际购房人之间有无转售合同，这种合同是双方约定只要不损害第三方利益应当承认转售后最终购房者的有权占有并且对其权利进行认定。需要注意的是，如果小产权房合同存在矛盾或不清事项时，因其是在集体产权或非国有土地上建房应当对房屋所属的集体土地合法使用权的村集体等组织进行调查了解，尊重他们处理的一般规定或交易习惯。这并不是承认小产权房的物权而是对合法占有和民间流通交易习惯的尊重。

三，小产权房出现继承纠纷的处理。

小产权房出现继承纠纷时，应当通知全体有继承权的人员参加处理。尽量通过竟价的方式合理确定小产权房的价值而后通过继承份额的多少在继承人之间进行合理调整补偿最终将相应权属和占有权利确定给一方。同等条件下尽可能确定给小产权房所在土地所属的集体组织成员来接手简化手续。对于小产权房原权利人去世后其有再婚配偶与原配偶子女之间产生争议，除了进行份额补偿处理外，要考虑到其再婚配偶的实际居住情况，也可参照商品房中居住权的设定方式以继承人之间的协议形式来约定长期居住或居住至去世死后腾宅，这种约定虽然不能等同于商品房的居住权设定但无疑对处理纠纷解决实际问题是有帮助的同时这种协议并不危害其它权利主体因此也是有效的。

四，小产权房的价值分配及租赁权不破原则。

有时小产权房原“房主”去世后其继承人有多人，小产权房的租赁合同要尽可能维持。遵循租赁合同长期稳定促进经济发展，继承人之间可就租金进行分配，参考继承份额对租金达成一种分配协议，对于个别继承人想退出的，可以参考合伙中合伙人退伙的相关规定合理确定其份额比例由其它继承人进行份额转让解决。

总之，以上是笔者个人观点仅供参考。

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