脚踩“三道红线”，中交地产如何划定任性的限度？

规模重要的前提是如何使债务与利润自洽。

今年一季度的中交地产（000736.SZ）可以说是“红极一时”。因为自三月下旬开始，其股价就创下36个交易日内17次涨停的表现，截至五月上旬近乎翻了四倍，在A股上市公司中排名第一。

可回忆起来，中交地产去年的业绩貌似并不足以支撑如此夸张的涨势。因此，“妖股”的背后不能排除这与其股价预期透支、投机炒作等因素有关。

这不，紧接着就出事了。

5月10日，一则“到期借款无法偿还”的传闻，将中交地产再次推至台前。5月12日，中交地产发布关于相关事项的说明公告。在这份公告中，其通过罗列财务数据的方式对上述传闻进行回应，称其货币资金能够覆盖公司日常经营需要以及偿还金融机构到期借款。

“股价在无业绩支撑下推高、推高后因负债问题引关注”这一切似乎总给人一种颇为蹊跷的感觉，这也引起不少投资者发问：中交地产的财务成色到底几何呢？

几度逆势扩张

中交地产成立于1993年，是中交房地产集团控股的两家房地产上市平台之一，也是中交集团实现“五商中交”战略之“特色房地产商”的主要平台抓手。

作为“中交”品牌在地产业务板块的首要承接者，中交地产的主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时探索开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务，旗下拥有50余家全资、控股企业。

值得注意的是，中交地产在2018年完成重大重组后，保持大规模的土地拓展力度，虽然彼时地产行业已经呈现下行的迹象，但其依然选择逆势扩张。

就算是近两年，其扩张战略依旧未改变。数据显示，2020年中交地产共计新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，较上年增长176.90%，土地购置总价款535.80亿元，权益价款252.54亿元。

2021年，中交地产更是加大拿地力度，获取新项目24个，对应新增土地储备总建面371.7万平方米，新增土地储备总价约388亿元。土地成本在此基础上自然上涨明显，2021年其地产销售成本为49.18亿元，占营收成本比重43.87%，比2020年增加了10.31个百分点，增加18.85亿元。

大肆扩张的背后，是规模的放大和骤降的利润。业绩公告显示，2021年中交地产实现营业收入145.42亿元，同比增长18.23%；净利润为2.36亿元，同比减少32.19%；扣除非经常性损益净利润为亏损4.32亿元，上年同期盈利2115.72万元。实际上，中交地产净利润自2019年起已连续三年下滑，且下降幅度超过30%。

“无视”三条红线

随着持续扩张，中交地产的债务压力有所加大。数据显示，2019年至2021年，中交地产的总负债规模分别为414.51亿元、866.11亿元和1240.17亿元，呈大幅增长趋势。

流动负债也随之升高，从2019年的285.10亿元增至2020年的437.74亿元、2021年的772.68亿元。时至2022年一季度末，其总负债规模和流动负债分别达到1325.52亿元和784.85亿元。

与此同时，中交地产的资产负债率自2016年增至85.74%后，便一直徘徊在85%以上的高位，2017年至2021年各年度以及2022年一季度数值分别为88.56%、89.48%、86.82%、87.04%、87.36%和88.06%。

现金流方面，中交地产经营活动所产生的现金流量净额近年来一直保持净流出状态，2019年至2021年数值分别为-46.12亿元、-187.40亿元和-44.52亿元。

截至2021年底，中交地产由于短债金额大幅增长，整体现金短债比降至0.7，难以满足三道红线要求，短期偿债压力较大。同时，净负债率、剔除预收账款资产负债率也均不满足监管要求，处于红档水平。

值得注意的是，时至2022年一季度末，中交地产货币资金余额为173.99亿元，短期债务为166.65亿元，现金短债比为1.04，脚踩“三道红线”。

传闻不见得无法应验

短期偿债压力尤为突出的另一面，《每日财报》发现，早在2021年4月、11月中交地产已分别向股东借款20亿元和11亿元。同时，其多笔贷款也已展期2年。

据去年报披露，“公司及控股子公司向地产集团（及其控股子公司）的部分借款进行展期，同时公司向地产集团新增部分借款，年利率均不超过10%。”

再就近期而言，4月份公司调整债券发行方案，发行规模由不超过10亿元调整为30亿元，担保安排调整为无担保；3月，公司公告称计划开展5年期债务融资，涉资50亿元。可见，其正在通过多种渠道应对流动性问题。

图源：5月12日公告

虽然现已到6月，足以用事实推翻“5月到期无法偿还”的传言。可分析还是要落实到客观现实上。据公告显示，2022年5月公司到期的金融机构债务合计约24.4亿元，叠加目前公司的资金状况与展期情况来估测，短期内或不会出现“债务无法偿还”的情况。

但就稍远期而言，若行业融资政策或金融市场出现重大不利变化，导致发行人无法及时、足额筹集项目建设资金，进而还是有可能对中交地产产生较大不利影响的。

坦率来说，如今房地产整体面临下行趋势，活下去几乎已成为每一家企业所追求的目标。而中交地产虽然贵为国企，有一定的基因优势，但也要明确“任性”不是没有限度，“玩大了”也不是没有后果。接下来，中交地产或需要更多思考的是，规模重要的前提是如何使债务与利润自洽。