李宇嘉：深圳二手房参考价调整应以尊重市场为前提

2023-04-25 16:21:24 来源：中新经纬

中新经纬4月22日电题：深圳二手房参考价调整应以尊重市场为前提

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作者李宇嘉广东住房政策研究中心首席研究员

4月20日，有媒体报道称“深圳将取消二手房指导价”。网传消息主要集中在两点：深圳二手房参考价政策不调整；银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作为参考。

多家媒体联系当地相关市场主体，银行方面表示“没见到文件”，不少当地中介称“银行已不看政府参考价，而看网签价和评估价”。

尽管当前正式文件并未出台，具体银行以哪种标准放款暂还未确定。但深圳二手房参考价调整引发热议背后是其市场极具特殊性的表现。

2021年2月8日，深圳曾宣布建立二手房成交参考价发布机制，3595个小区被纳入。

由于参考价与银行贷款挂钩，因此对市场影响巨大。政策实施一段时日之后，深圳一度高涨的二手市场成交量出现明显下滑。

深圳二手房参考价是否取消，不敢妄议。笔者认为，当前实施的二手房参考价已成为当地楼市的一种长效机制了。这与此前深圳二手房供应相对缺乏弹性，存在炒作，甚至有演化为抱团涨价、暴力拉升房价等非理性情况的市场现象，因此深圳才“该出手时当出手”正式出台严格的长效调控机制。

当这个参考价政策一旦向全社会发布，并明确与银行贷款评估价直接挂钩，就似乎意味着“开弓没有回头箭”，这或在参考价出台之时就已经注定。

目前，国内有十余个城市推出了二手房参考价，但只有深圳执行得最为彻底。比如上海、广州两地政策执行中就有一定“回旋余地”。

随着自2022年开始的政策回调，深圳楼市整体在逐渐回温。中指院数据显示，深圳二手成交占比继2月之后，3月成交量再创新高，3月全市二手住宅过户量已接近2021年2月水平。虽然还未正式突破4000套，但对市场信心仍起到一定提振作用。

3月行情既有疫情防控政策松绑后需求集中释放，也有延自2022年年底多方利好政策的叠加影响。总体而言，3月份深圳楼市是多方利好影响下的一个集中恢复期。

面对新市场情况，笔者建议深圳的二手房参考价政策可保持不变，但在执行过程中可以采取更为灵活的实施办法，即银行可根据参考价和网签价格孰低的原则。

这样做，一方面让银行按揭评估价格更靠拢市场价格，避免参考价失真；另一方面，也避免了调整并公布参考价导致市场形成“房价轮番下跌”的预期。

希望二手房参考价能够成为市场价格的锚，让市场价格向参考价格靠拢，从而实现稳定二手房市场的长效目标。(中新经纬APP)

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